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Versicherungen durch den Hausverwalter

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Anne Christin Döpping

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Petra Kircheis-Orth

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Jennifer Schoenwald

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Güler Tarhan

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  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • Gebäudeversicherung

Ein fehlender und nicht ausreichender Versicherungsschutz kann zu einem großen finanziellen Schaden führen.

Der Verwalter handelt jedoch nicht in seinem Namen für ein eigenes Risiko, sondern er verwaltet im Auftrag seiner Kunden deren Vermögen. Die Kunden sind dabei oft Eigentümergemeinschaften, die die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum abgetreten haben. Eingeschlossen kann auch die Absicherung von Einzeleigentum sein.

Der Verwalter ist beauftragt, für das zu verwaltende Objekt einen passenden und ausreichenden Versicherungsschutz Sorge zu tragen. Der ordnungsgemäße Abschluss von Versicherungen - aber auch die laufende Kontrolle der Versicherungsverträge (Anpassung der Deckungssumme, Mitteilung von maßgeblichen Veränderungen - wie zum Beispiel einer Nutzungsänderung) gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Der Hausverwalter kann sich auch hohen Schadenersatzansprüchen gegenüber stehen. Sollte dieser seinen Verpflichtungen, einen ordnungsgemäßen Versicherungsschutz einzudecken nicht nachgekommen sein, ist er für evtl. finanzielle Schäden gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar.

Ein Beispiel:
Die Gemeinschaft beauftragt den Hausverwalter den bestehenden Versicherungsvertrag zu kündigen und eine neue Versicherung zu beantragen. Der Verwalter kündigt die Versicherung fristgerecht und versäumt es aber, zum Ablauf eine neue Versicherung zu beantragen. Während der Versicherungslücke stürzt ein Passant aufgrund Glatteis und verklagt die EG auf Schmerzensgeld. Die Gemeinschaft kann den Verwalter in Regress nehmen. Dieser muss für den Schaden aufkommen.

TippHINWEIS

Seit dem 01. August 2018 sind Immobilienverwalter verpflichtet, eine Berufshaftpflicht abzuschließen. Weiterhin ist bei der Berufszulassung ein Sachkundenachweis erforderlich. Hier hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass immer mehr schwarze Schafe auf dem Verwaltermarkt unterwegs waren. Kam es zu einem Vermögensschaden gegen die Eigentümergemeinschaft bleib diese oft mangels Masse auf ihrem Schaden sitzen.

 

Versicherungsschutz durch eine ordnungsgemäße Verwaltung

Übernimmt der Hausverwalter die Betreuung und Verwaltung eines Objektes einer Eigentümergemeinschaft, ist er verpflichtet, den bestehenden Versicherungsschutz zu prüfen. Dabei ist festzustellen, welche Versicherungen abgeschlossen wurden und ob diese dem zu versichernden Objekt gerecht werden. Die Prüfung ist in § 21, Abs 5, 3 geregelt:

 
  • (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
    Die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
 

Der Verwalter ist also per Gesetz verpflichtet, für das Objekt folgende Versicherungen abzuschließen:

  • Feuerversicherung zum Neuwert
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Dies sind aber nur die Minimalanforderungen. Der Verwalter ist verpflichtet, ein für das zu verwaltende Objekt ordnungsgemäßen Versicherungsschutz zu Sorgen. Dies kann auch bedeuten, dass neben der Feuerversicherung auch eine Leitungswasser-, Sturm- und Elementarversicherung (Gebäudeversicherung) abgeschlossen werden muss.

Jeder Verwalter muss daher für jedes seiner verwaltenden Objekte den Absicherungsgrad selbst einschätzen. Er ist aber nur für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Das Sondereigentum jedes einzelnen Eigentümers obliegt nicht seiner Verantwortung.

Im Alltag ist dies aber problematisch. Ein Gebäude wird in der Regel komplett gegen Feuerschäden abgesichert. Dabei sind sowohl Sonder- wie auch Gemeinschaftseigentum abgesichert. Eine genaue Trennung ist oft nicht möglich.

In der Eigentümerversammlung entscheiden die Eigentümer also nicht ob eine Feuerversicherung oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen wird, sondern höchsten wo und wie. So kann der Verwalter verpflichtet werden, bei einer von der Mehrheit bekannten Versicherungsgesellschaft die Versicherungsabschlüsse zu tätigen. Auch die Vertragsgestaltung durch den Einschluss einer Selbstbeteiligung oder die Erweiterung des Versicherungsschutzes kann durch die EG erfolgen.

Über die weiteren notwendigen Versicherungen kann durch einen Mehrheitsbeschluss entschieden werden. In der Regel wird aber der Hausverwalter aufgrund seiner Erfahrung entsprechende Vorschläge unterbreiten.

Neben den beiden Pflichtversicherungen (Feuer und Haus- und Grund) sollte der Immobilienverwalter die nach seiner Ansicht noch weiter notwendigen Versicherungen in einer ersten EG-Versammlung vortragen. Wen sich die Gemeinschaft dennoch gegen einen Abschluss entschieden hat, sollte der Verwalter darauf bestehen, dass die Ablehnung ins Protokoll aufgenommen wird. Tritt ein finanzieller Schaden aufgrund einer nicht vorhandenen Versicherung ein, kann der Hausverwalter haftbar gemacht werden. Er kann sich exkulpieren, wenn er mittels eines Protokolls nachweisen kann, dass die Eigentümergemeinschaft den Abschluss dieser Versicherung abgelehnt hat.

Vergleich zur Haus und Grundbesitzerhaftpflicht

Nicht nur für Hausverwalter, sondern für alle Immobilienbesitzer stellen wir Ihnen einen Vergleichsrechner zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zur Verfügung. Hier können Sie für Ihr Gebäude den günstigsten Tarif berechnen und online den Versicherungsschutz beantragen.

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