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Eigentümergemeinschaft und WEG - Das sollten Sie wissen

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Anne Christin Döpping

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Petra Kircheis-Orth

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Jennifer Schoenwald

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Güler Tarhan

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Von der Eigentumswohnung bis zur Garage in einem Hinterhof: Wenn Sie in Deutschland Teileigentum erwerben, dann treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein. Mit diesem Eintritt sind Rechte und Pflichten verbunden. So haben Sie das Anrecht, dass Ihr Eigentum aus baulicher Sicht Schutz genießt. Dafür müssen Sie sich an den Umlagen der Eigentümergemeinschaft beteiligen, damit für Renovierungen und Sanierungsmaßnahmen ausreichend Rücklagen vorhanden sind.

Doch welche Vorteile bringt die Eigentümergemeinschaft genau? Welche Versicherungen sind notwendig? Und was ist eigentlich der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum? Wir geben Ihnen die Antworten auf diese und viele weitere Fragen.

 

Eigentümergemeinschaft: Kurz und knapp

  • Zur Gemeinschaft gehören alle Personen, die beispielweise anteilig Eigentum an einem Mehrfamilienhaus oder an einer Wohnanlage haben.
  • Beschlüsse zu Sanierung, Renovierung und Finanzierung fasst die Eigentümergemeinschaft.
  • Eigentümer verpflichten sich zur Zahlung eines Hausgeldes, um laufende Kosten oder anstehende Investitionen zu decken.
  • Eine Wohnanlage kann durch einen externen Verwalter oder die Eigentümer selbst verwaltet werden.
  • Die Eigentümer beschließen gemeinsam über die Notwendigkeit verschiedener Versicherungen, etwa der Gebäudeversicherung oder der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Wer gehört zur Eigentümergemeinschaft? 

Zur Eigentümergemeinschaft gehören alle Personen, die an dem betreffenden Objekt einen Miteigentumsanteil haben. Das ist in der Regel bei Mehrfamilienhäusern oder auch größeren Wohnanlagen der Fall. Darunter fallen in manchen Fällen sogar Reihenhaussiedlungen. Jeder Eigentümer ist in der Teilungserklärung vermerkt - und zwar mit dem Anteil, den er an dem Objekt innehat.

Gibt es ein Haftungsrisiko im Schadensfall?

Wie jedes andere Haus auch benötigt ein Mehrfamilienhaus eine Gebäudeversicherung. Wichtig ist zudem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Diese schützt Sie finanziell vor möglichen Schadensersatzforderungen. Ein Haus kann zwar aktiv niemanden schädigen, es gibt aber verschiedene Szenarien, die zu einem Schaden führen können. Diese resultieren zumeist aus baulichen Mängeln oder dem fahrlässigem Umgang mit Sicherheitsvorschriften. Wir sprechen in diesem Fällen von der Betriebsgefahr und der Verkehrsgefahr.

Betriebsgefahr und Verkehrsgefahr - das ist der Unterschied

Kommt es im Rahmen der Betriebsgefahr und der Verkehrsgefahr zu einem Schaden, durch den jemand verletzt wird, stehen Sie zusammen mit den anderen Eigentümern in der Haftung. Wir stellen Ihnen die Unterschiede anhand von zwei Beispielen vor.

Betriebsgefahr
Durch einen bereits länger vorhandenen Defekt an der Treppenhausbeleuchtung kommt ein Besucher zu Fall und verletzt sich. Die Eigentümergemeinschaft steht nun für die Schadenersatzforderungen in der Haftung. Es handelt sich um einen Schaden aus der Betriebsgefahr des Hauses. Hier soll die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die Eigentümergemeinschaft finanziell entlasten.

Verkehrsgefahr
Im Winter ist der fußläufige Zugang zum Haus morgens noch nicht gestreut und komplett mit Schnee bedeckt. Auf einer darunterliegenden und nicht sichtbaren Eisfläche kommt ein Paketzusteller zu Fall. Hier handelt es sich um einen Schaden aus der Verwirklichung der Verkehrsgefahr, der über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt ist.

 
TippWichtiger Schutz bei Schadensersatzforderungen: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht 

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht erfüllt neben der Zahlung von Schadensersatzleistungen noch einen weiteren Zweck. Sie ist eine Art passive Rechtsschutzversicherung. Im Schadensfall prüft die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die Schadensersatzansprüche auf rechtliche Geltung und wehrt diese, sofern unberechtigt, notfalls auch vor Gericht ab. Damit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zivilrechtlich entlastet.

 

Diese Entscheidungen trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft 

Von Reparaturen über die Umgestaltung der Außenanlagen bis zur Erhöhung der Gebäudeversicherung: Solche Angelegenheiten müssen alle Eigentümer gemeinschaftlich regeln. Daher findet in der Regel einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung statt. Für wichtige Beschlüsse kann sie zusätzlich außer der Reihe einberufen werden. Die Verwaltung kann entweder ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft übernehmen oder sie wird an einen hauptberuflichen Hausverwalter vergeben.

Sie erwerben eine Eigentumswohnung - worauf müssen Sie im Vorfeld achten? 

Denken Sie daran, dass Sie bei baulichen Änderungen beispielweise am Balkon oder der Loggia die Zustimmung anderer Eigentümer benötigen.

Es geht beim Kauf ja nicht nur um den Preis, sondern auch um laufende Kosten. Wofür fallen diese an und wie werden sie verteilt? Sind die Umlagen für alle gleich oder orientieren diese sich an der Größe der Wohnung im Verhältnis zum gesamten Objekt?

Gibt es Beschlüsse zur Nutzung der Wohnungen oder des Gartenanteils? Dürfen Sie beispielsweise unbegrenzt auf dem Balkon grillen oder die Wohnung auch für gewerbliche Zwecke nutzen?

Gibt es Beschlüsse innerhalb der Eigentümergemeinschaft, die für Sie ein Hindernis darstellen, etwa, dass im Haus keine Hunde gehalten werden dürfen? Lassen Sie sich vom Verwalter einen Einblick in die Beschlusssammlung geben.

Sie erwerben eine Eigentumswohnung und möchten bereits an der Eigentümerversammlung mitwirken? Lassen Sie sich dann vom Noch-Eigentümer eine Vollmacht ausstellen, die Ihnen das entsprechende Stimmrecht gibt.

Lassen Sie sich die Policen zur Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder auch Rechtsschutzversicherung vorlegen. Ist Ihr Miteigentumsanteil ausreichend geschützt oder weist beispielsweise die Gebäudeversicherung Lücken im Schutz auf?

Der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum 

Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, dann können Sie diese nach Ihrem Geschmack einrichten, dekorieren und umbauen - solange Sie dabei nicht in die Gebäudesubstanz eingreifen. Die Wohnung fällt unter das Sondereigentum, hier können Sie schalten und walten, wie Sie wollen. Sie können also die Deckenverkleidung selbst bestimmen und auch die Bodenbeläge. Balkone oder Loggien fallen jedoch unter das Gemeinschaftseigentum, ebenso wie die Wohnungstür und auch möglicherweise die Außenfenster. Hier dürfen Sie keine baulichen Veränderungen vornehmen, ohne dass die Gemeinschaft dem zustimmt. Das Sondereigentum ist in der Teilungserklärung vermerkt und das Gemeinschaftseigentum in der Gemeinschaftsordnung. Beide Dokumente sind im Grundbuch des Objektes festgehalten.

Zum Sondereigentum gehören

  • Nicht tragende Wände
  • Bodenbeläge, Wandbeläge, Teppiche und Tapeten
  • Badeinrichtungen mit Armaturen
  • Deckenverkleidungen
  • Innentüren
  • Versorgungsleitungen innerhalb der eigenen Wohnung

Zum Gemeinschaftseigentum gehören

  • Treppenhäuser, Treppenräume, Korridore und Aufzüge
  • Heizungsanlagen
  • Versorgungsleitungen außerhalb der Eigentumswohnung
  • Fenster und Außentüren
  • Decken und Böden
 

Gibt es Sondereigentum außerhalb der eigenen Wohnung?

Unter das Sondereigentum fällt natürlich die eigene Wohnung. Dass sich das Sondereigentum jedoch auch auf Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung erstreckt, ist nicht immer jedem Eigentümer klar. Zum Sondereigentum gehören auch Garagen, Kellerräume sowie Pkw-Stellplätze und Gartengrundstücke in den Außenbereichen.

Bauliche Veränderung der Eigentumswohnung 

In Ihrer Eigentumswohnung können Sie nicht ohne Weiteres Umbauarbeiten vornehmen. Solange Sie keine tragenden Wände versetzen, ist dies ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer möglich. Nehmen Sie zur Vergrößerung eines Raumes hingegen eine tragende Wand heraus, so müssen im Vorfeld unter Umständen alle Eigentümer ihre Zustimmung geben. Das betrifft auch Fenster sowie bauliche Veränderungen, die von außen sichtbar sind.

Die Vorteile der Eigentümergemeinschaft 

Treppenhäuser, Dächer, Heizungen, Versorgungsleitungen oder auch Fenster: Fallen hier Reparaturen an, so teilen sich alle Hauseigentümer die Kosten. Dafür legt die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung fest, in welcher Höhe dafür Rücklagen gebildet werden. Diese Rücklage beträgt in der Regel zwischen sechs und zwölf Euro pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche.

Hier müssen alle Miteigentümer bezahlen

Fall 1: An Ihrem Balkon sind an der Unterseite Abplatzungen am Beton zu sehen. Eine Sanierung des Balkons ist notwendig, um weiteres Abplatzen von Teilen zu verhindern und die Standfestigkeit wieder herzustellen.

Fall 2: Durch einen Leitungswasserschaden sind in einer Erdgeschosswohnung die Wände durchfeuchtet und müssen getrocknet werden. Anschließend ist ein neuer Verputz fällig. Diese Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.

Diese laufenden Kosten müssen Sie als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft kalkulieren 

Verwalterkosten
Hausstrom
Gartenpflege
Versicherung
Müllabfuhr
Winterdienst
Bankgebühren
Wasser
Abwasser
Hausreinigung
Schornsteinfeger
Strassenreinigung
Hausmeister
Niederschlagswasser
Heizung
kleine Reparaturen
 

Dazu gehören Ausgaben für Versicherungen, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Reinigung des Treppenhauses oder die Gartenpflege. Anders als ein Mieter müssen Sie hier auch noch die Aufwendungen des Hausverwalters einkalkulieren.

Diese sind teilweise vom Verbrauch der Eigentümer abhängig wie beispielsweise Frischwasser und die Heizkosten. Strom zahlen die Eigentümer in der Regel unabhängig voneinander an den jeweiligen Stromanbieter. Ausnahme: Die Stromkosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen wie Treppenhausbeleuchtung oder Außenbeleuchtung.

Die Grundsteuer überweisen die Eigentümer in der Regel einmal im Quartal an die Gemeinde, in deren Grundbuch das Objekt eingetragen ist.

Gängig sind eine Gebäudeversicherung und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie können dazu noch eine Rechtsschutzversicherung, eine Mietnomadenversicherung oder auch eine Risikolebensversicherung zur Absicherung Ihrer Angehörigen abschließen.


So errechnen sich die laufenden Kosten für Sie als Miteigentümer

Die Hausgeldzahlungen der Eigentümer fallen meist unterschiedlich hoch aus. Der Grund: Die Gemeinschaftskosten legt der Verwalter nach dem sogenannten Miteigentumsanteil um. Dieser ergibt sich daraus, wie viel „Gebäude“ jedem einzelnen Eigentümer gehört. Sind die Wohnungen unterschiedlich groß, so errechnet sich der Eigentumsanteil an der jeweiligen Wohnfläche. Der genaue Miteigentumsanteil ergibt sich aus den Eintragungen im Grundbuch. In der Regel sind diese in Promille beziffert. Gehört Ihnen in einem Vierfamilienhaus eine Wohnung und alle Wohnungen haben die gleiche Größe, so haben Sie einen Eigentumsanteil von 250/1000. Sie zahlen dann auch 25 Prozent der anfallenden Hausgelder.

Die Sonderumlage - Mittel für den außergewöhnlichen Finanzbedarf

Üblicherweise bilden alle Eigentümer eine regelmäßige Rücklage zur Deckung von Instandhaltungskosten. Es kann aber der Fall eintreten, dass die Hausgelder nicht ausreichen, um eine geplante bauliche Maßnahme zu decken. Daher kann der Verwalter eine sogenannte Sonderumlage erheben. Vor allen in den folgenden Fällen ist die Bildung einer Sonderumlage sinnvoll:

  • Finanzierung größerer Maßnahmen wie beispielsweise der Anbau von Balkonen
  • Finanzierung größerer Anschaffungen wie einer neuen Zentralheizungsanlage
  • Ausgleich einer mangelnden Liquidität, falls der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde
  • Ausgleich von finanziellen Ausfällen durch einen oder mehrerer Eigentümer

Diese Sonderumlage kann der Verwalter nicht einfach bei den Eigentümern einfordern, sondern diese muss im Rahmen einer außerordentlichen Mitgliederversammlung beschlossen werden.

Entscheidungen treffen - drei verschiedene Möglichkeiten 

Wie werden eigentlich die Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft getroffen? Muss dazu jedes Mal eine Versammlung abgehalten werden oder gibt es noch andere Wege, um einen Beschluss durchzusetzen?

  1. Ordentliche Eigentümerversammlung
    Einmal im Jahr treffen sich alle Eigentümer und stimmen über Vorschläge und Beschlüsse ab. Das ist der gängigste Weg.
  2. Außerordentliche Eigentümerversammlung
    Bei wichtigen und dringenden Entscheidungen kann der Verwalter eine außerordentliche Versammlung anberaumen.
  3. Umlaufbeschluss
    Ein dringender Beschluss kann auch als Rundschreiben durchgesetzt werden. Dazu müssen alle Eigentümer dem Beschluss zustimmen.

Die Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümergemeinschaft

Wie viele Mitglieder sind notwendig, um einfache Regelungen zu beschließen oder gewichtige Beschlüsse zu verfassen? Nicht bei jedem Projekt reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer aus. Wir erklären Ihnen die Unterschiede.

Welche Ruhezeiten sind innerhalb der Hausgemeinschaft einzuhalten? Dürfen Hunde gehalten werden? Was ist mit dem Austausch der Treppenhausbeleuchtung? Die Versammlung muss beschlussfähig sein. Dafür ist die Anwesenheit mindestens der Hälfte der Eigentümer erforderlich. Von denen muss eine einfache Mehrheit für den entsprechenden Beschluss stimmen, dann hat dieser seine Gültigkeit.

Bei bestimmten Beschlussfassungen ist eine Drei-Viertel-Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer erforderlich. Das ist beispielsweise bei Modernisierungen der Fall, die nicht den Charakter der Wohnanlage oder des Hauses verändern. Die Eigentümer, die diese Drei-Viertel-Mehrheit stellen, müssen gleichzeitig mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile innehaben. Zu guter Letzt gilt: Diese notwendige Mehrheit muss von mindestens drei Viertel der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausgehen. Dadurch ist geregelt, dass sich daraus eine echte Mehrheit aller Miteigentümer ergibt.

Geht es um bauliche Veränderungen, die den Charakter der Anlage oder des Wohnhauses dauerhaft verändern, so müssen dem Bauvorhaben alle Miteigentümer zustimmen - und zwar alle, die auch im Grundbuch stehen. Das kann schon der Fall sein, wenn einer der Bewohner seinen Balkon rundum verglasen möchte. Ebenso würde eine komplette Erneuerung der Fassade unter den ganzheitlichen Beschluss fallen.

Verwalter durch die WEG stellen oder extern besetzen? 

Der Verwalter muss die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umsetzen, Schäden in der Eigentumsanlage feststellen, Kostenvoranschläge einholen und Handwerker beauftragen. Daneben muss er einen Wirtschaftsplan aufstellen, wo alle anfallenden Kosten für das Folgejahr zu berücksichtigen sind. Daneben verwaltet er das gemeinsame Hausgeldkonto.

Übernimmt dies niemand der Eigentümergemeinschaft, können die Eigentümer einen Verwalter von außen einsetzen. Das kostet je nach Größe der Anlage zwischen 20 und 30 Euro im Monat pro Wohneinheit. Ein Vorteil dabei ist die entfallende Haftung: Wer innerhalb der Eigentümergemeinschaft den Verwalterposten innehat, trägt natürlich auch ein Haftungsrisiko. Ein Beispiel: Der Verwalter versäumt nach Umbauarbeiten fristgerecht einen Mangel zu reklamieren und es kommt zu einem Schaden. Nun steht er in der Haftung gegenüber den anderen Eigentümern.

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