So versicherst du dein Ferienhaus im Ausland richtig

Immobilienkauf Frankreich: Daten auf einen Blick

• Maklercourtage: 4 bis 6 %
• Notarkosten und Grunderwerbsteuer: zwischen 6 und 8 %

Was in Frankreich beim Hauskauf zu beachten ist

• In Frankreich sind viele Objekte sanierungsbedürftig, daher ist eine Besichtigung durch Bauexperten unabdingbar. Schalte grundsätzlich einen Makler ein, da dieser bei Schwierigkeiten haftet, denn in Frankreich gibt es eine sehr strenge Gesetzgebung.
• Zur Abwicklung ist ein Notar erforderlich. Dieser prüft das Objekt auf bestehende Lasten im Grundbuch und überwacht den Zahlungsverkehr.
• Der Verkäufer und du solltet in Frankreich zur Vermeidung von Interessenskonflikten unterschiedliche Notare haben.
• Vor dem Kaufvertrag steht der Vorvertrag, in dem unter anderem auch Bankdarlehen vermerkt werden. Wird der Kredit nicht gewährt, so kannst du als Käufer vom Vorvertrag zurücktreten.
• Kommt es zum Kaufvertrag, setzt eine zehntägige Widerrufsfrist ein. In dieser kannst du als Käufer ohne Angabe von Gründen zurücktreten.
• Der Kaufpreis fließt auf das Konto des Notars und wird an den Verkäufer weitergeleitet.
• Soll das Objekt später vererbt werden, solltest du dich mit dem komplexen Erbrecht in Frankreich befassen.

Immobilienkauf Griechenland: Daten auf einen Blick

• Maklercourtage: 5 %, teilbar durch Käufer und Verkäufer
• Notarkosten: 1,2 %
• Bei Unterzeichnung des obligatorischen Vorvertrags: Anzahlung von etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises
• Grunderwerbssteuer: etwa 3 % des Kaufpreises, wird von den griechischen Behörden als Schätzwert festgelegt
• Spekulationssteuer: 25 %, fällt beim Verkauf des Hauses innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf auf den Wertzuwachs an

Was in Griechenland noch beim Hauskauf zu beachten ist

• Der Verkäufer und du lasst über einen Rechtsanwalt einen Vorvertrag aufsetzen.
• Nach ein bis zwei Monaten erfolgt die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages.
• Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages müssen Kaufpreis, Notarkosten und die Grunderwerbsteuer bezahlt werden.
• Der Kauf wird beim Grundbuchamt hinterlegt und ins Grundbuch eingetragen.

Immobilienkauf in den Niederlanden: Daten auf einen Blick

• Maklercourtage: 2,5 bis 6 %
• Vorvertrag mit dem Käufer über Notar, rechtlich bindend, wie der Kaufvertrag selbst

Was in Italien beim Hauskauf zu beachten ist

• Als EU-Bürger kannst du ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Italien erwerben.
• Schalte am besten einen Makler ein, der sich auf dem regionalen Immobilienmarkt auskennt.
• Erkundige dich, ob im Umfeld des Ferienhauses Baumaßnahmen geplant sind (Gewerbe, Industrie etc.).

Infos zur Steuernummer/Codice Fiscale:
Um in Italien rechtmäßig ein Haus erwerben zu können, benötigst du zwingend eine italienische Steuernummer, die auf Italienisch „Codice Fiscale“ genannt wird. Diese Steuernummer setzt sich aus Geburtsjahr, Land, Geschlecht und den ersten drei Buchstaben von Nachname und Vorname zusammen.

Während es in Deutschland eher der Ausnahmefall ist, die eigene Steuernummer anzugeben, ist dies in Italien gang und gäbe. Bereits beim Erwerb einer Waschmaschine kann es durchaus geschehen, dass du im Geschäft um die Angabe deiner Steuernummer gebeten wirst. Daher ist auch die Beantragung des Codice Fiscale in Italien problemlos möglich. Du erhältst diesen bei der Auslandsvertretung Italiens oder bei der Steuerbehörde vor Ort.

Immobilienkauf in den Niederlanden: Daten auf einen Blick

• Maklercourtage: 1 bis 2 %
• Vorvertrag bei Kauf üblich: dreitägiges Rücktrittsrecht, 10 % des Kaufpreises an den bisherigen Eigentümer bei Inanspruchnahme, notarielle Beurkundung erfolgt erst mit dem Hauptvertrag

Was in den Niederlanden beim Hauskauf zu beachten ist

• Der Erwerb eines Ferienhauses ist jedem EU-Bürger mit ausreichenden finanziellen Mitteln möglich.
• Sinnvoll ist das Einschalten eines Maklers, der den regionalen Immobilienmarkt kennt.
• Wo befindet sich das Objekt? In vielen niederländischen Orten sind in Innenstadtlage oder Zentrumslage die Wohnhäuser nur noch zum dauerhaften Wohnen zugelassen.

Hochwasser in den Niederlanden: So schützt du dich mit einer Versicherung

• Kaum ein europäisches Land ist so sehr durch Überschwemmungen gefährdet wie die Niederlande. Kein Wunder: Immerhin liegen rund 25 % des Staates unterhalb des Meeresspiegels. Trotz neuer Deiche, Sperrwerke und ausgeklügelter Wasserpumpensysteme kommt es immer wieder zu örtlichen Überschwemmungen. Die wohl bekannteste Katastrophe fand 1953 statt, als eine Springflut Deiche auf mehr als 200 Kilometern Länge einbrechen ließ und weite Teile des Landes unter Wasser setzte.
• Das Problem: In den Niederlanden findest du kaum eine Versicherung, die dein Feriendomizil vor Hochwasser schützt. Ein großer Vorteil also, wenn du dein Ferienhaus in den Niederlanden in Deutschland versicherst. Denn dann kannst du derartige Naturkatastrophen miteinschließen. Achte beim Abschluss darauf, ob Elementarschäden in deiner Ferienhaus-Versicherung enthalten sind und wenn ja, welche dies sind.

Immobilienkauf in Österreich: Daten auf einen Blick

• Maklercourtage: 3 bis 4 %, plus 20 % Umsatzsteuer
• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises, abweichende Tarife beim Kauf innerhalb der Familie
• Anwalt- und Notarkosten: 1 bis 3 % des Kaufpreises, Orientierung an Kammertarifen, Pauschalhonorare möglich
• Grundbucheintrag: 1,1 % des Kaufpreises, bei einer Hypothek zusätzlich 1,2 % vom Wert des Pfandrechts

Was in Österreich beim Hauskauf zu beachten ist

• Der Erwerb eines Ferienhauses ist dir als EU-Bürger grundsätzlich möglich.
• Das Einschalten eines regionalen Maklers, der den dortigen Immobilienmarkt kennt, ist empfehlenswert.
• Die Kaufabwicklung einer Immobilie ist vergleichbar mit der in Deutschland.
• Denk daran: Lokale Abgaben können hinzukommen (zum Beispiel Wassergebühren). Erfrage die Kosten am besten vor dem Kauf, nicht dass unliebsame Überraschungen auf dich zukommen.

Immobilienkauf in Spanien: Daten auf einen Blick

• Die Maklercourtage wird in Spanien zwar durch den Verkäufer getragen, allerdings versuchen diese häufig, die Kosten in den Kaufpreis mit einzurechnen.
• Im Rahmen einer Besichtigung kann der Verkäufer dir einen Vorvertrag ausfertigen. Mit dem Vorvertrag wird eine Anzahlung von zehn Prozent fällig.
• Ist der Vertrag unterzeichnet, erstellt ein Notar einen öffentlichen Vertrag und beglaubigt diesen.
• Es erfolgt die Eintragung im Grundbuchamt und der restliche Kaufpreis wird fällig.

Was in Spanien beim Hauskauf noch zu beachten ist

• Der Erwerb eines Ferienhauses ist dir als EU-Bürger, aber auch als Nicht-EU-Bürger möglich, sofern du über ausreichende finanzielle Mittel verfügst.
• Schalte einen Makler ein, der den regionalen Immobilienmarkt kennt.
• Für den Kauf benötigst du eine spanische Steuernummer, die sogenannte NIE. Diese kannst du über die Ausländerabteilung der für die Region zuständigen Polizeidienststelle beantragen.
• Damit das Objekt nicht an Dritte veräußert wird, bietet sich ein Sicherungsvermerk im Grundbuch an.
• Du solltest generell einen Anwalt mit dem Verfassen des Kaufvertrages beauftragen.

Consorcio: die spanische Pflichtversicherung
In Spanien gibt es eine versicherungstechnische Besonderheit: das Consorcio de Compensación de Seguros, kurz „Consorcio“. Dabei handelt es sich um eine Art staatliche Katastrophenversicherung, die dich vor den finanziellen Folgen bei Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutschen, Wirbelstürmen oder Terroranschlägen schützt. Also bei genau den Extremfällen, deren Schäden viele Versicherungsgesellschaften nicht übernehmen. Durch die Ferienhausversicherung wird direkt ein anteiliger Betrag für das Consorcio abgeführt. Besitzt du eine solche Versicherung nicht, musst du die Beiträge direkt an die staatliche Katastrophenversicherung entrichten.

Risiken bei leerstehenden Ferienimmobilien in Spanien
Bei leerstehenden Ferienhäusern in Spanien ist Vorsicht geboten. Denn nisten sich Hausbesetzer bei dir ein, kann es trotz neuen Gesetzes Wochen dauern, bis du dein Domizil wieder für dich hast. Hier die Sachlage im Überblick:

• Durch die Wirtschaftskrise ab 2008 verloren viele Spanier ihren Grundbesitz.
• Obdachlose Familien verschafften sich Zutritt zu nicht bewohnten Ferienhäusern.
• Der Einbruch selbst ist zwar strafbar, die Polizei räumt aber nur dann, wenn du die Besetzung innerhalb von 72 Stunden meldest, nachdem diese erfolgt ist.
• Ist diese Frist verstrichen, musst du als Eigentümer die Besetzer herausklagen.
• Die Räumung des Objektes von dort unberechtigt wohnenden Personen soll seit dem neuen Gesetz innerhalb von 20 Tagen möglich sein.

Opfer einer Hausbesetzung zu werden, ist zwar eher unwahrscheinlich, doch ist Vorsicht bekanntlich besser als Nachsicht. Denn auch wenn du die Besetzer hinausklagen kannst, ist der Weg bis dahin mühselig und langwierig. Und du möchtest deinen Urlaub mit Sicherheit anders verbringen. Du solltest dein Domizil daher sehr gut absichern und eventuell in eine Alarmanlage und ein einbruchssicheres Schloss investieren. Eine gute Maßnahme ist auch ein regelmäßiger Kontrollgang eines Nachbarn oder eines Verwalters.

PIAT: Wichtige Infos für Vermieter auf Mallorca
Planst du, dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung auf Mallorca an Touristen zu vermieten? Dann aufgepasst: Auf der beliebten Urlaubsinsel gibt es zahlreiche Restriktionen und Vorschriften, an die du dich halten musst. Erkundige dich also vor dem Kauf, ob eine Vermietung deines Wunschobjektes an Urlaubsgäste überhaupt erlaubt ist.

Auslöser Wohnungsmangel
Eine kurzfristige Vermietung an Feriengäste ist ein rentables Geschäft, das mitunter mehr Einnahmen erwirtschaftet als eine dauerhafte Vermietung an Inselbewohner. So entwickelte sich im Laufe der letzten Jahre ein Mangel an bezahlbarem Langzeit-Wohnraum. Um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken und gleichzeitig die Natur Mallorcas vor den stets wachsenden Touristenmassen zu schützen, brachte der Inselrat Mallorcas PIAT auf den Weg.

Mallorca: Was ist PIAT?
PIAT steht für „Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos“, das übersetzt so viel heißt wie „Plan zur Intervention in touristischen Gebieten“. Dieser Interventionsplan beinhaltet unter anderem folgende Punkte:

• Limitierung der Gästebetten
• Verbot von Golfplatzprojekten
• Verbot von Landhotels

Zudem legte der Inselrat einen Zonenplan fest, der die Insel in verschiedene Vermietungs-Bereiche unterteilt. So gibt es beispielsweise Ballungsgebiete, in denen du deine Ferienwohnung nur zwei Monate im Jahr an Besucher vermieten darfst. In anderen Gebieten ist es ganzjährig erlaubt oder auch komplett untersagt.

Vorschriften zur Vermietung an Urlaubsgäste
Um deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus auf Mallorca überhaupt an Urlauber vermieten zu dürfen, musst du zudem folgende Dinge berücksichtigen:

• Du benötigst eine gültige Lizenz.
• Zum Erhalt der Lizenz müssen strikte Auflagen erfüllt werden. So muss die Ferienwohnung unter anderem älter als 5 Jahre sein und über einen eigenen Wasser- und Stromzähler verfügen. Auch die Badezimmeranzahl wird vorgegeben: So kommt auf maximal vier Schlafplätze ein Bad.
• Auf den Balearen gibt es die sogenannte Bettenbörse, die die Anzahl an vermietbaren Gästebetten auf den Inseln festlegt. Möchtest du eine Unterkunft für vier Personen anbieten, musst du dort vorab die Erlaubnis für vier Schlafplätze erwerben.
• Wenn du deine Immobilie über das Internet vermieten möchtest, musst du die Lizenznummer immer angeben.

Bitte beachte: Die Lizenzvorschriften sind weitaus komplexer als hier dargestellt und ändern sich regelmäßig. Erkundige dich daher im Vorhinein, ob eine Vermietung deiner Ferienimmobilie an Urlaubsgäste überhaupt rechtens ist.

Übrigens: Um als Gast überprüfen zu können, ob die gebuchte Ferienwohnung legal vermietet wird, gibt es nun digitale Unterstützung vom Tourismusministerium. Über die App „Verificador alquiler turístico Mallorca“ kannst du mithilfe weniger Angaben prüfen, ob eine Lizenz vorhanden ist.