So versicherst du dein Ferienhaus im Ausland richtig

• Eigentümergemeinschaft (Copropriété):
  Wer eine Ferienwohnung in einem französischen Mehrfamilienhaus oder einer Ferienanlage kauft, wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (Copropriété). Diese Eigentümergemeinschaft schließt eine Gebäudeversicherung für das Gemeinschaftseigentum ab. Dadurch ist aber nicht der Hausrat und die individuelle Haftpflicht des einzelnen Eigentümers abgedeckt. Eine eigene Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung werden immer noch benötigt.
• Régime des Catastrophes Naturelles (Cat Nat): französische Pflichtversicherung
  In Frankreich ist jede Wohngebäude- und Hausratversicherung gesetzlich verpflichtet, eine Grundabsicherung gegen Naturkatastrophen zu enthalten. Allerdings wird diese erst wirksam, wenn eine Naturkatastrophe auch staatlich per Ministerialerlass als solche anerkannt wurde. Hier sind Wartezeiten von einigen Wochen bis hin zu Monaten keine Seltenheit. Für einen Anspruch muss der Versicherungsschutz zwingend vor dem Ereignis stattgefunden haben.
• Waldbrandrisiko:
  In manchen Teilen des Landes besteht eine hohe Waldbrandgefahr. Im Sommer 2022 brannten etwa im Département Gironde in der Bordeaux-Region über 26.000 Hektar Land ab, inklusive vieler Ferienhäuser. Die oben genannte Pflichtversicherung (Cat Nat) greift bei Waldbränden nicht immer, weswegen eine zusätzliche Absicherung sinnvoll sein kann.
• Überschwemmungen:
  Gerade an der Mittelmeerküste, aber auch an den größeren Flüssen wie der Loire, der Rhône oder der Seine besteht ein signifikantes Flutrisiko. Nicht umsonst gilt Frankreich als das am häufigsten von Überschwemmungen betroffene Land Europas. Immobilien in Risikogebieten können auch schwerer zu versichern sein.
• Weitere Risiken:
  Immobilien in Frankreich sind auch gefährdet durch Sturmschäden, Hagelschäden, Erdbeben (vor allem in den Alpen, den Pyrenäen und auf Korsika) und durch Trockenheit (vor allem bei Tonböden und Fundamenten). Auch hier kann die „Cat Nat“ einspringen, es gibt aber keine Garantie und immer die Möglichkeit von Verzögerungen.

• Naturkatastrophen:
  Diverse italienische Regionen, allen voran Sizilien, Kalabrien, Umbrien und Teile der Toskana, liegen in Erdbebengebieten. Hier ist eine Erdbebenversicherung dringend angeraten. Zudem ist die Po-Ebene anfällig für Überschwemmungen. In all diesen Lagen ist eine entsprechende Versicherung sinnvoll. Eine staatliche Pflichtversicherung besteht noch nicht, wird aber diskutiert.
• Nicht baukonforme Immobilien:
  In Italien gibt es leider viele Gebäude, die ohne ordentliche Baugenehmigung errichtet wurden. Falls du eine Immobilie erwerben willst oder erworben hast, solltest du deshalb prüfen, ob diese Genehmigung bei ihrem Bau vorlag. Andernfalls besteht vielleicht im Schadensfall kein gültiger Versicherungsschutz.
• Pflichtversicherung für Eigentümergemeinschaften (Condominio):
  Für Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern gibt es gesetzliche Versicherungspflichten auf Gemeinschaftsebene. Zu prüfen, was diese abdeckt, und was fehlt, ist für dich als Käufer wichtig.

Infos zur Steuernummer/Codice Fiscale:
Um in Italien rechtmäßig ein Haus erwerben zu können, benötigst du zwingend eine italienische Steuernummer, die auf Italienisch „Codice Fiscale“ genannt wird. Diese Steuernummer setzt sich aus Geburtsjahr, Land, Geschlecht und den ersten drei Buchstaben von Nachname und Vorname zusammen.

Während es in Deutschland eher der Ausnahmefall ist, die eigene Steuernummer anzugeben, ist dies in Italien gang und gäbe. Bereits beim Erwerb einer Waschmaschine kann es durchaus geschehen, dass du im Geschäft um die Angabe deiner Steuernummer gebeten wirst. Daher ist auch die Beantragung des Codice Fiscale in Italien problemlos möglich. Du erhältst diesen bei der Auslandsvertretung Italiens oder bei der Steuerbehörde vor Ort.

Immobilienkauf in den Niederlanden: Daten auf einen Blick

• Maklercourtage: 1 bis 2 %
• Vorvertrag bei Kauf üblich: dreitägiges Rücktrittsrecht, 10 % des Kaufpreises an den bisherigen Eigentümer bei Inanspruchnahme, notarielle Beurkundung erfolgt erst mit dem Hauptvertrag

Was in den Niederlanden beim Hauskauf zu beachten ist

• Der Erwerb eines Ferienhauses ist jedem EU-Bürger mit ausreichenden finanziellen Mitteln möglich.
• Sinnvoll ist das Einschalten eines Maklers, der den regionalen Immobilienmarkt kennt.
• Wo befindet sich das Objekt? In vielen niederländischen Orten sind in Innenstadtlage oder Zentrumslage die Wohnhäuser nur noch zum dauerhaften Wohnen zugelassen.

Hochwasser in den Niederlanden: So schützt du dich mit einer Versicherung

• Kaum ein europäisches Land ist so sehr durch Überschwemmungen gefährdet wie die Niederlande. Kein Wunder: Immerhin liegen rund 25 % des Staates unterhalb des Meeresspiegels. Trotz neuer Deiche, Sperrwerke und ausgeklügelter Wasserpumpensysteme kommt es immer wieder zu örtlichen Überschwemmungen. Die wohl bekannteste Katastrophe fand 1953 statt, als eine Springflut Deiche auf mehr als 200 Kilometern Länge einbrechen ließ und weite Teile des Landes unter Wasser setzte.
• Das Problem: In den Niederlanden findest du kaum eine Versicherung, die dein Feriendomizil vor Hochwasser schützt. Ein großer Vorteil also, wenn du dein Ferienhaus in den Niederlanden in Deutschland versicherst. Denn dann kannst du derartige Naturkatastrophen miteinschließen. Achte beim Abschluss darauf, ob Elementarschäden in deiner Ferienhaus-Versicherung enthalten sind und wenn ja, welche dies sind.

Erdbeerengefahr in den Niederlanden:

• Durch die langjährige Gasförderung im Groninger Erdgasfeld ist die Erdbebengefahr ist vor allem im Nordosten der Niederlande recht hoch. Für Ferienimmobilien in dieser empfiehlt sich deshalb unbedingt der Abschluss einer Erdbebenversicherung.

Weitere Besonderheiten:

• Holzpfahlgründungen: Viele ältere niederländische Häuser stehen auf Holzpfählen, die durch sinkende Grundwasserspiegel verrotten können. Dies kann die Versicherbarkeit und den Gebäudewert beeinflussen.
• Sturmrisiko und Deichnähe: Für Immobilien an der Nordseeküste besteht ein erhöhtes Sturmschadenrisiko. Zudem müssen Häuser in Deichnähe zusätzliche Auflagen erfüllen.

• Alpine Naturgefahren:
  Bei gebirgsnaher Lage drohen deiner Immobilie Steinschläge und Lawinen, die nicht in jeder Elementarschadenversicherung inkludiert sind. Hier ist ein ausreichender Versicherungsschutz, etwa im Rahmen einer Ferienhaus-Versicherung, besonders wichtig.
• Schnee und Hochwasser:
  Die Schneelasten können im Winter leicht Dächer oder Carports beschädigen. Hierauf solltest du versicherungstechnisch vorbereitet sein. Im Frühling hingegen kann die Schneeschmelze sowie Starkregen zu Hochwasser in der Donau, dem Inn oder anderen Flüssen führen, die deine Immobilien bedrohen können. Auch deswegen ist eine Elementarschadenabsicherung durch eine gute Ferienhausversicherung vernünftig.

• Consorcio: die spanische Pflichtversicherung
  In Spanien gibt es eine versicherungstechnische Besonderheit: das Consorcio de Compensación de Seguros, kurz „Consorcio“. Dabei handelt es sich um eine Art staatliche Katastrophenversicherung, die dich vor den finanziellen Folgen bei Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutschen, Wirbelstürmen oder Terroranschlägen schützt. Also bei genau den Extremfällen, deren Schäden viele Versicherungsgesellschaften nicht übernehmen. Durch die Ferienhaus-Versicherung wird direkt ein anteiliger Betrag für das Consorcio abgeführt. Besitzt du eine solche Versicherung nicht, musst du die Beiträge direkt an die staatliche Katastrophenversicherung entrichten.
  Allerdings kann es manchmal dauern, bis im Katastrophenfall diese Zahlungen auch getätigt werden. Das zeigte sich auch bei der schweren Flutkatastrophe, die sich 2024 in Valencia ereignet hat.
• Gemeinschaftsversicherung (Seguro de Comunidad):
  Bei Ferienwohnungen in Apartmentanlagen ist eine Gebäudeversicherung über die Eigentümergemeinschaft Pflicht. Was diese deckt und was der Einzeleigentümer zusätzlich versichern muss, ist häufig Anlass für Missverständnisse.

Risiken bei leerstehenden Ferienimmobilien in Spanien
Bei leerstehenden Ferienhäusern in Spanien ist Vorsicht geboten. Denn nisten sich Hausbesetzer bei dir ein, kann es trotz neuen Gesetzes Wochen dauern, bis du dein Domizil wieder für dich hast. Hier die Sachlage im Überblick:

• Durch die Wirtschaftskrise ab 2008 verloren viele Spanier ihren Grundbesitz.
• Obdachlose Familien verschafften sich Zutritt zu nicht bewohnten Ferienhäusern.
• Der Einbruch selbst ist zwar strafbar, die Polizei räumt aber nur dann, wenn du die Besetzung innerhalb von 48 bis 72 Stunden meldest, nachdem diese erfolgt ist.
• Ist diese Frist verstrichen, musst du als Eigentümer die Besetzer herausklagen.
• Die Räumung des Objektes von dort unberechtigt wohnenden Personen soll seit dem neuen Gesetz innerhalb von 20 Tagen möglich sein.

Opfer einer Hausbesetzung zu werden, ist zwar eher unwahrscheinlich, doch ist Vorsicht bekanntlich besser als Nachsicht. Denn auch wenn du die Besetzer hinausklagen kannst, ist der Weg bis dahin mühselig und langwierig. Und du möchtest deinen Urlaub mit Sicherheit anders verbringen. Du solltest dein Domizil daher sehr gut absichern und eventuell in eine Alarmanlage und ein einbruchssicheres Schloss investieren. Eine gute Maßnahme ist auch ein regelmäßiger Kontrollgang eines Nachbarn oder eines Verwalters.

• Unklare rechtliche Situation:
  In Griechenland haben viele Gebäude keine klaren Grundbuchtitel, fehlende Baugenehmigungen oder nicht autorisierte Anbauten. Falls dies bei deiner Immobilie der Fall ist, kann eine Versicherung problematisch werden. Du solltest die baurechtliche Lage für deine Ferienimmobilien deshalb vorher unbedingt prüfen.
• Unterversicherungsrisiko:
  Bei Immobilien mit Insellage sind die Handwerkerkosten oft sehr hoch, da Material per Fähre geliefert werden muss. Das kann die Wiederbeschaffungskosten in die Höhe treiben und im schlimmsten Fall zu einer Unterversicherung der betreffenden Immobilie führen.
• Naturkatastrophen:
  Griechenland gilt als eine der seismisch aktivsten Regionen Europas. Das trifft ganz besonders für Gebiete wie Kreta, Peloponnes und die Ionischen Inseln zu.

• Norsk Naturskadepool:
  In Norwegen ist jede Feuerversicherung gesetzlich mit einer Naturschadenskomponente verbunden, die von einem staatlich regulierten Pool getragen wird. So wird das Risiko gleichmäßig auf alle Gesellschaften und Versicherungsnehmer verteilt, unabhängig von den konkreten Risiken in einer Region.
• Wetterrisiken:
  Vor allem Schneedruck und Kälte stellen hier Risiken dar, die abgesichert werden sollten. Aber auch Sturmschäden, ganz besonders in den Küstenbereichen.
• Abgelegene Lage:
  Viele norwegische Ferienimmobilien befinden sich recht isoliert in Gebirgen oder an Fjorden, was die Anfahrtskosten für Handwerker in die Höhe treibt. Oft ist hier auch eine mögliche Unterversicherung ein Thema.

• Waldbrandrisiko:
  Auch in Portugal grassieren häufiger Waldbrände. Zuletzt mit schweren Fällen in den Jahren 2017 und 2022. Ein guter Versicherungsschutz vor solchen Gefahren ist für Ferienhäuser und -wohnungen in Portugal deshalb unerlässlich.
• Alojamento Local (AL)-Lizenz:
  Wenn du ein Ferienhaus in Portugal vermieten möchtest, benötigst du eine sogenannte AL-Lizenz und musst bestimmte Versicherungsanforderungen wie eine Haftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 75.000 € pro Schadenfall erfüllen.
• Küstenrisiken:
  Immobilien in Küstennähe sind in Portugal oft von starken Winter- und Herbststürmen und von Bodenerosionen betroffen.
• Erdbeben:
  Lissabon und die Algarve befinden sich in seismisch aktiven Zonen, weswegen eine Absicherung hier hilfreich ist.

• Hochwasser:
  Insbesondere Ferienhäuser in Flussnähe müssen mit Überschwemmungen rechnen, die in Polen nicht gerade selten vorkommen. Eine Ferienhaus-Versicherung mit Absicherung gegen Elementarschäden kann hier helfen.
• Weitere Naturgefahren:
  Im südpolnischen Bergland drohen neben Überschwemmungen auch Lawinen und Steinschlag, an der baltischen Küste ist mit Küstenerosionen, Sturmfluten und starken Winden zu rechnen und die Masurische Seenplatte ist nicht nur eine beliebte Ferienregion, sondern leider auch für eine hohe Sturm- und Blitzschlaggefahr im Sommer bekannt.

• Saunabrände:
  Die finnische Saunakultur bietet bei Ferienimmobilien mit solchen Anlagen auch Schadenspotenziale. So sind Brände in Saunen nicht gerade selten. Hier sollte eine gute Absicherung gegeben sein.
• Wetterrisiken:
  Neben Tiefsttemperaturen von weniger als minus 30 Grad, die Frostschäden an Wasserleitungen auslösen können, drohen im Frühjahr auch Hochwasser und im Sommer vermehrt Blitzschläge, die Überspannungen auslösen können.