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Steuerfalle Ferienhaus – Nachzahlung bis zu 800.000 Euro

Es geht um den Fall der Familie Meier*. Diese hatte sich vor 15 Jahren eine Finca auf Mallorca für die eigene Nutzung zugelegt. Es war auch nie die Absicht vorhanden, die Ferienimmobilie zu vermieten oder gewerblich zu nutzen. Nun hat die Familie einen Steuerbescheid über 800.000 Euro erhalten – und dieser ist rechtens.

Wieso muss jemand für eine Immobilie Steuern zahlen, die niemals Gewinne abgeworfen hat oder vermietet wurde? Herr Meier hatte, wie es in vielen Ländern üblich ist, für seine Ferienimmobilie eine ausländische Kapitalgesellschaft in Spanien geründet. In diesem Fall eine „Sociedad Limitada - SL“, in Deutschland einer GmbH angelehnt. Diese SL hatte die Immobilie erworben. Herr Meier hatte auch immer die Anteile an dieser SL dem deutschen Finanzamt offen gelegt. Da diese jedoch nie Gewinne ausgeworfen hat, war über Jahre alles in Ordnung.

Nun hat aber der Bundesfinanzhof im Jahre 2013 mit seinem Urteil (AZ: IR 109-110/10) entschieden, dass die Eigennutzung einer Immobilie im Ausland im Besitz einer ausländischen Kapitalgesellschaft eine verdeckte Gewinnausschüttung ist.

*Name haben wir geändert

 

Dies hat gravierende Auswirkungen!

Das Finanzamt legt eine fiktive Jahresmiete – in der Regel etwa 6,5% vom Kaufpreis – zugrunde – und zwar nicht nur für den Zeitraum der Selbstnutzung sondern immer für das ganze Jahr. Bei einem Kaufpreis von 1,2 Mio. Euro sind dies: 78.000 Euro – und zwar für 10 Jahre rückwirkend oder bis zu einem früheren Kaufdatum. Somit wurden Herrn Meier Einnahmen in Höhe von 780.000 Euro für eine Steuerberechnung festgesetzt. Damit nicht genug, kommen noch Verzugszinsen von 6% pro Jahr auf die anfallenden Steuer hinzu. Bei einem Steuersatz von 45% fallen somit pro Jahr 37.200 Euro Steuern an auf 10 Jahre also etwa mit Zinses-Zinseffekt 800.000 Euro Steuern an.

Für einige Ferienhausbesitzer der finanzielle Ruin oder es bleibt nur der Verkauf des
geliebten Ferienobjektes.


Ferienhaus im Ausland

Derzeit gibt es in vielen Finanzämtern einen wahren Run auf Informationen zu eigengenutzten Ferienimmobilien im Ausland. Hier versprechen sich die Ämter noch einige Nachzahlungen. Aber wie kommen die Finanzämter an diese Informationen? Durch die Betroffenen und deren frühere Steuererklärungen selbst. In gutem Glauben alles richtig zu machen, gaben diese die Beteiligung an einer ausländischen Kapitalgesellschaft an und es wurden mangels Gewinne ja auch keine Steuer fällig. Nun reicht ein Blick in den Computer und die Finanzämter erhalten die Informationen frei Haus. Außerdem fließen aufgrund der Steuerabkommen nun auch immer mehr Informationen aus dem Ausland nach Deutschland. Spanien zum Beispiel muss dem deutschen Finanzamt gegenüber alle Immobilienbeteiligungen deutscher Bürger in Spanien melden. Auch wenn sich die Immobilien eigentlich über eine spanische SL gehalten werden, sind die Gesellschafter dieser SL deutsche Staatsbürger.


Nun müssen die Finanzämter nur noch gegenchecken und es folgen Aufforderungen an die Gesellschafter, Auskünfte über den Ertrag ihrer Ferienimmobilien-SL anzugeben.
Eine Flucht – sprich falsche Angaben – bringen hier nichts, da aufgrund des Doppelbesteuerungabkommens die deutschen Behörden die Bilanzen bei den spanischen Behörden anfordern können. Und wer hier falsche Angaben macht, sieht sich ganz schnell einer Anzeige wegen Steuerhinterziehung gegenüber. Und da versteht der deutsche Staat keinen Spaß.

Welche Lösung gibt es in diesem Fall?

Eine Lösung für eine Reduzierung der Steuerlast wäre, für die letzten 10 Jahre fiktive Mieteinnahmen an das spanische Finanzamt zu melden. Die spanischen Ämter greifen bei den fiktiven Mieten längst nicht so hoch wie die deutschen Ämter zu und geben sich schon mit dem hälftigen Satz von etwa 3% zufrieden. Über diesen Wert sollten sich die Betroffenen eine behördliche Bestätigung ausweisen lassen. Der Vorteil ist, dass alle Renovierungskosten und Zinsen angerechnet werden können. Ein weiterer Vorteil: Die Einnahmen werden über die SL mit einem Steuersatz von 25% statt dem persönlichen Steuersatz in Deutschland versteuert, der meist deutlich höher liegt. Somit kommt auf die Betroffenen zwar immer noch eine hohe Steuerlast zu, aber nicht so hoch wie die Steuer in Deutschland. Diese Auswertung sollte offen gegenüber dem Finanzamt in Deutschland erklärt werden (diese Anmerkung stellt keine Steuerberatung dar und wir geben dazu keine Gewähr).

Dies sollte aber auch schnell geschehen, denn es ist keinesfalls sicher, ob deutsche Finanzämter aufgrund des Urteils des BFH aus 2013 nicht Geldbußen wegen Steuerhinterziehung verhängen, wenn deutsche Immobilienbesitzer weiterhin ihr Ferienhaus über eine SL selbst nutzen. Es ist aber davon aus zu gehen, dass es in naher Zukunft zu weiteren Maßnahmen gegen deutsche Ferienhausbesitzer kommen wird, die im Ausland über eine Kapitalgesellschaft ihre Ferienunterkunft ausschließlich selbst nutzen.

 

TIPP:

Schließen Sie mit ihrer SL einen ortsübliche Mietvertrag ab. Diese Einnahmen versteuern Sie in der SL ordnungsgemäß in Spanien. Dies ist zwar – wenn Sie betroffen sind – nicht erfreulich, aber immer noch besser, als das plötzlich ein Schreiben wegen Steuerhinterziehung im Briefkasten liegt.


Eine bessere Lösung ist der Verkauf der Immobilie von der SL an Sie selbst. Hier kann es jedoch auch wieder zu einem Problem kommen. Der Verkaufspreis muss angemessen sein. Ist es dieser nicht, liegt wiederrum eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. In südlichen Ländern war es früher üblich, das Verkäufer und Käufer den Kaufpreis offiziell niedrig gehalten haben, um Steuern und Gebühren zu sparen. Wenn nun ein richtiger Kaufpreis zugrunde gelegt wird, kommt es zu hohen Steuerforderungen aus dem Verkaufsgewinn – in Spanien 19% auf den Gewinn. Und wenn Sie die Immobilie noch keine 10 Jahre haben, möchte auch noch der deutsche Staat den Gewinn als Spekulationsgewinn mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Immerhin: die spanische Steuer wird angerechnet. Wenn Sie also eine Ferienimmobilie im Ausland über eine Kapitalgesellschaft erworben haben und rein privat nutzen, besteht dringender Handlungsbedarf. Sprechen Sie Ihren Steuerberater auf die Situation und die Folgen an.

 
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