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Ferienimmobilien in Belgien

Belgien ist ein wunderschönes Land – von der Küste in Westflandern bis zu den Ardennen bietet es einen besonderen Reiz. Das Königreich Belgien zwischen den Niederlanden, Deutschland, Luxemburg und Frankreich zählt ca. 11 Mio. Einwohner und ist bei Touristen sehr beliebt. Nicht nur in der Hauptstadt Brüssel sind Ferienhäuser und Ferienwohnungen attraktiv, sondern auch an der belgischen Nordseeküste und in den Hügeln der Ardennen im Süden.

Belgien ist sprachlich dreigeteilt. Im nördlichen, flämischen Teil wird niederländisch, im wallonischen, südlichen Teil französisch und im östlichen Teil auch deutsch gesprochen.

 

Ferienhausversicherung in Belgien


Belgien

Wenn Sie in Belgien ein Ferienhaus erwerben, sollten Sie dieses so rasch wie möglich nach Kaufvertrag auch versichern. Anders als in Deutschland geht die Gefahrtragung direkt nach Kaufvertrag auf Sie über.

In Belgien ist die Elementarversicherung verpflichtend. Somit kann ein Versicherer diesen Versicherungsumfang nicht ausschließen. Viele deutsche Versicherungsgesellschaften weigern sich daher, Ferienhäuser in Belgien und besonders die küstennah gebauten gelegenen Gebäude zu versichern.

Gerne unterbreiten wir Ihnen ein Angebot zur Gebäudeversicherung oder Hausratversicherung Ihrer Ferienunterkunft in Belgien.

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Hier einige wichtige und interessante Informationen rund um den Kauf eines Ferienhauses in Belgien

Entwicklung der Ferienhäuser oder Ferienwohnungen in Belgien

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Belgien – vor allem in Brüssel und an der Nordseeküste – stark gestiegen. Insbesondere im etwas wohlhabenderen Flandern mit seinen Städten Gent, Brügge und Antwerpen sind die Preise für attraktive Ferienhäuser höher als es in der südlichen Wallonie der Fall ist.

Grundsätzlich kann jeder EU-Bürger in Belgien Grund und Immobilien erwerben. Die Preise liegen je nach Lage sogar etwas höher als bei uns in Deutschland.

Welche Bedingungen sind bei einem Kauf eines Ferienhauses in Belgien zu beachten?

Die gesetzlichen Vorschriften für den Erwerb einer Immobilie weichen von den deutschen Vorschriften etwas ab. So gibt es im Gegensatz zur Bundesrepublik in Belgien keine Formvorschriften. Auch ein mündlicher Kaufvertrag ist bindend.

Wenn die Parteien sich über den Kaufvertrag und den Kaufpreis einig geworden sind, wird ein Kaufvertrag geschlossen. Achtung! Anders als bei uns in Deutschland geht die erworbene Immobilie sofort auf den Käufer über, der dann auch die Gefahrtragung übernimmt. In Deutschland geht die Immobilie erst mit Zahlung des Kaufpreises auf den Erwerber über.

In der Regel wird vor der endgültigen Abwicklung des Kaufvertrages ein Kaufvorvertrag ausgehandelt. Hier kommen die Parteien überein, ein Gebäude zu übertragen. Nach Abschluss zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises an den Verkäufer

HINWEIS: Die Anzahlung erhält der Käufer meist nicht zurück, wenn der Kauf auf Käuferseite nicht zustande kommt – beispielsweise wegen einer fehlenden Finanzierung etc. Handeln Sie daher eine möglichst niedrige Anzahlung aus.

Nun hat der Käufer der Immobilie nach belgischem Recht vier Monate Zeit, den Vertrag notariell beurkunden zu lassen und eine Finanzierung aufzustellen. In Belgien muss ein Kauf auch in das Einregistrierungsbüro im Grundstücksregister eingetragen werden. Diese Eintragung übernimmt in der Regel auch der Notar. Ebenfalls wird der Notar eine evtl. Hypothek des Vorbesitzers beim Hypothekenamt löschen und eine neue Hypothek des Käufers eintragen lassen. Hierfür ist eine Zeit von zwei Monaten im Königreich Belgien angesetzt.

Der Eintragung in das Grundstücksregister beim Einregistrierungsbüro folgt dann automatisch die Eintragung beim Hypothekenbewahrer im Hypothekenamt. Der Hypothekenbewahrer ist auch für die Eintragung von im Zuge des Erwerbes gewährten Hypotheken zuständig.

Damit wäre der Übergang eines Ferienhauses in Belgien registriert.

Kosten und Steuern beim Kauf eines Ferienhauses in Belgien

Die mit einem Immobilienerwerb verbundenen Kosten machen in Belgien ca. 15% des Kaufpreises inklusive der notariellen Beurkundung aus. Diese Kosten liegen etwas höher als in Deutschland.

Die Einregistrierungssteuer, die der Grunderwerbsteuer entspricht, beträgt 12,5% in Wallonien und der Region Brüssel und 10% in Flandern. Sie ist nur für den eigengenutzten Erstwohnsitz etwas günstiger. Beim Kauf einer neu erbauten Immobilie fallen vorstehende Einregistrierungskosten auf das Grundstück an. Wenn Sie ein Ferienhaus errichten lassen, wird der Gebäudewert mit der Mehrwertsteuer von 21% belegt.

Daneben fallen bei Immobilien in Belgien jährliche Steuern gemäß dem Katastereinkommen – ähnlich der Grundsteuer in Deutschland – an.

Bei Erwerb einer Immobilie in Belgien zum Zwecke der Weitervermietung in nicht gewerblichem Umfang dient lediglich das Katastereinkommen als Besteuerungsgrundlage. Das Katasteramt legt dabei den echten oder einen fiktiven Mietwert als Grundlage fest. Dieser wird alle 10 Jahre überprüft.

Das Katastereinkommen ist von Vorteil z.B. bei dem Erwerb von Immobilien ohne Finanzierung, da die zu versteuernden Einkünfte aus Katastereinkommen im Regelfall niedriger sind als die Erträge aus Mieteinnahmen. Sind hingegen erhebliche Aufwendungen bei Erwerb der Immobilie im Wege der Finanzierung (Zinsen) und Sanierung zu leisten, ist das Prinzip des Katastereinkommens grundsätzlich nachteiliger. Bei gewerblich vermieteten Immobilien ist hingegen das tatsächliche Mieteinkommen maßgeblich.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung belgischer Immobilien sind gemäß Artikel 23 Abs. 1 Nr. 1 Doppelbesteuerungsabkommen Belgien-Deutschland in Belgien steuerpflichtig und werden in Deutschland unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Die Weiterveräußerung von unbebauten Grundstücken innerhalb von 8 Jahren und von bebauten Grundstücken innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb führt zu einer Besteuerung des Mehrwerts, es sei denn, es handelt sich um die vom Eigentümer privat genutzte Wohnimmobilie. Unter bestimmten Voraussetzungen (Parzellierung von hierzu erworbenen Grundstücken; zeitlich unmittelbare Weiterveräußerung einer Immobilie) wird die Spekulationssteuer erhoben.

Makler in Belgien

Die meisten Häuser in Belgien werden über einen Makler verkauft. Die Courtage liegt ähnlich wie in Deutschland zwischen 3 und 5% vom Kaufpreis zzgl. 21% Mehrwertsteuer. Gewöhnlich trägt der Verkäufer die Kosten des Maklers. Der Makler muss einen schriftlichen Vertrag mit seinem Kunden abschließen. Er ist auch verpflichtet, diesen vorab über den Umfang der Vergütungspflicht zu informieren.

Belgien

Ferienhausversicherung in Belgien

Wenn Sie in Belgien ein Ferienhaus erwerben, sollten Sie dieses so rasch wie möglich nach Kaufvertrag dieses auch versichern. Anders als in Deutschland, geht die Gefahrtragung direkt nach Kaufvertrag auf Sie über.

In Belgien ist die Elementarversicherung verpflichtend. Somit kann ein Versicherer diesen Versicherungsumfang nicht ausschließen. Viele deutsche Versicherungsgesellschaften weigern sich daher, Ferienhäuser in Belgien und besonders die küstennah gelegenen Gebäude zu versichern.

Gerne unterbreiten wir Ihnen ein Angebot zur Gebäudeversicherung oder Hausratversicherung Ihrer Ferienunterkunft in Belgien.

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