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Muss die Gebäudeversicherung bei Schäden durch den Mieter leisten?

Geschütztes Gebäude

Die Gebäudeversicherung ist eine unverzichtbare Absicherung von Wohnimmobilien. Nahezu jeder Hauseigentümer in Deutschland verfügt über eine Gebäudeversicherung, damit im Schadensfall, zum Beispiel durch ein Feuer, einen Leitungswasserschaden oder Sturm, eine Entschädigungsleistung gezahlt wird.

Schließlich können solche Schäden entweder im mehrstelligen Eurobereich liegen oder sogar den Totalverlust des Hauses als Folge haben. Bei vermietetem Wohneigentum werden die Kosten für die Gebäudeversicherung in der Regel auf die oder den Mieter umgelegt. Muss die Gebäudeversicherung dann auch zahlen, wenn der Mieter einen Schaden verursacht?

Gebäudeschaden durch den Mieter - wie geht es weiter?

Viele Mieter von Wohnungen und Häusern haben eine private Haftpflichtversicherung. Üblicherweise sind hier sogar Mietsachschäden abgesichert, also Schäden, für die der Mieter dem Eigentümer gegenüber haftet. Das macht auch Sinn, Schäden sind nie völlig auszuschließen. Es reicht ja schon aus, wenn bei der Morgentoilette ein Parfümfläschchen ins Waschbecken fällt und dabei die Keramik zerspringt. Der Mieter muss Schadensersatz leisten, die Privathaftpflicht übernimmt den Schaden. Bei kleinen Schäden so weit, so gut. Was ist aber, wenn der Mieter fahrlässig einen größeren Schaden herbeiführt, etwa einen Brand oder einen Leitungswasserschaden? Die Mehrheit der Mieter und Eigentümer ist der Ansicht, dass in einem solchen Fall die Haftpflichtversicherung zahlen muss. Doch das ist eine gängige Fehleinschätzung: in Wirklichkeit muss die Gebäudeversicherung unter Umständen für den Schaden aufkommen.

Mieter zahlt über die Umlage für die Gebäudeversicherung

Der Bundesgerichtshof hat dazu im November 2014 ein Urteil gesprochen. Da Mieter im Regelfall über die Nebenkosten mit die Gebäudeversicherung bezahlen, haben sie im Schadensfall sogar einen Anspruch darauf, dass diese den verursachten Schaden übernimmt und nicht etwa die Haftpflichtversicherung. Unter Umständen besteht sogar das Recht auf Mietminderung, wenn der Eigentümer die Mietsache, also Haus oder Wohnung, nicht schnellstmöglich wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt. Der Mieter muss also einen Nutzen daran haben, dass er die Kosten der Gebäudeversicherung trägt.

Brandschaden in der Küche - Gebäudeversicherung muss zahlen

Ein konkreter Schadensfall ist diesem Urteil vorausgegangen. Die zwölfjährige Tochter einer Wohnungsmieterin hat in einem Kochtopf Fett erhitzt und die Küche verlassen. Es kam zu einem Brand, die Haftpflichtversicherung der Mieterin wurde eingeschaltet. Diese verwies jedoch auf die Gebäudeversicherung des Eigentümers und lehnte den Schaden ab. Die Vermieterin weigerte sich jedoch, den Schaden über ihre Gebäudeversicherung geltend zu machen. Einerseits wäre der Schaden grob fahrlässig herbeigeführt worden, andererseits hätte das eine Kostensteigerung bei den Versicherungsbeiträgen zur Folge gehabt, die den anderen Mietern hätten anteilig auferlegt werden müssen. Das zuständige Amtsgericht Euskirchen entschied jedoch gegen die Vermieterin, im Berufungsverfahren musste abschließend der Bundesgerichtshof eine Entscheidung treffen. Durch die Zahlung der Kosten zur Gebäudeversicherung darf der Mieter mit Recht erwarten, dass er im Schadensfall so gestellt wird, als wenn er die Gebäudeversicherung selber abgeschlossen hat.

Welche Bedeutung hat das Urteil des Bundesgerichtshofes für die Gebäudeversicherung und Vermieter?

Fakt ist: Wird ein versicherter Schaden durch den Mieter verursacht, muss die Gebäudeversicherung dafür aufkommen. Das betrifft vor allem Feuerschäden und Leitungswasserschäden. Wie im berichteten Schadensfall kann ein Feuer ohne weiteres vom Mieter fahrlässig verursacht werden. Leitungswasserschäden sind auch nicht von der Hand zu weisen. Ein Beispiel: der Mieter fährt in den Urlaub und dreht den Wasserhahn zur Waschmaschine im Badezimmer nicht ab. Der Schlauch platzt ab und hunderte Liter Wasser verteilen sich in der Wohnung, ehe der Schaden bemerkt wird.

Es hat sich in den vergangenen Monaten vielfach herausgestellt, dass Vermieter vielfach nicht Kenntnis von dieser Rechtslage haben. Vielmehr steckt in den Köpfen die Haftpflichtversicherung. Schließlich muss ja derjenige für den Schaden aufkommen, der ihn auch verursacht hat. Anders ist die Situation eben, wenn Mieter die Kosten für die Gebäudeversicherung mittragen. Allerdings ist die Schadensersatzleistung der Gebäudeversicherung nur auf versicherte Gefahren begrenzt. Wenn der Mieter zum Beispiel beim Einzug in die Wohnung mit Möbelstücken die Wohnungstür beschädigt, fällt das nicht unter die Leistungspflicht der Gebäudeversicherung. Solche Schäden sind hier nun einmal nicht versichert. Im Wesentlichen gehören dazu Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Wobei Sturm und Hagel nur im seltensten Fall in Verschulden des Mieters liegen.

Kommentare

Am 21.11.2017 schrieb Bolle

Sehr geehrte Damen und Herren,
als Vermieter eines MFH stelle ich mir folgende Frage. Übernimmt die Gebäudeversicherung auch versicherte Schäden, welch durch grob fahrlässiges Verhalten der Mieter verursacht wurden oder kommt es dabei im wesentlichen auf die entsprechenden Vertragsklauseln an?
MfG

antworten
Am 22.11.2017 schrieb Manfred Weiblen

Guten Morgen Bolle,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Der Fall, der dem Urteil des Bundesgerichtshofes zugrunde lag, war ein Küchenbrand, der durch die Tochter der Mieterin fahrlässig verursacht wurde. Im wesentlichen geht es hier darum, dass der Mieter den Anspruch hat, den Gebäudeschaden tatsächlich über die Gebäudeversicherung abwickeln zu lassen. Die Wohnung muss ja so schnell wie möglich wieder nutzbar sein. In den Nebenkosten zum Mietverhältnis sind ja auch die Kosten für die Gebäudeversicherung anteilig, je nach Anzahl der Parteien, zu entrichten.

Es ist also davon auszugehen, dass die Gebäudeversicherung auch dann leisten muss, wenn es sich zum Beispiel um einem Leitungswasserschaden handelt. Das wäre der Fall, wenn im Betrieb der Schlauch der Waschmaschine abplatzt und kein Aqua-Stop vorhanden ist.

Dabei spielen natürlich auch noch andere Umstände eine Rolle. Die Frage, die sich stellt: Wurde der Schaden fahrlässig oder grob fahrlässig ausgelöst? Im Falle des Schadens, der dem BGH-Urteil zugrunde lag, waren die Richter der Ansicht, dass es sich nicht um grobe Fahrlässigkeit handelte, da die Tochter der Mieterin die Folgen ihres Handelns nicht absehen konnte. Hier wird bei Kindern und Jugendlichen ein anderer Maßstab angelegt als bei Erwachsenen.

Grobe Fahrlässigkeit ist gegeben, wenn die Sorgfaltspflichten des Alltages massiv außer Acht gelassen wurden. Grob fahrlässig handelt also, wer nicht die einfachsten Überlegungen anstellt, um einen Sachen zu vemeiden. Das wär der Fall, wenn der Küchenbrand in dem verhandelten Fall durch einen Erwachsenen ausgelöst worden wäre. Er hätte in diesem Fall berücksichtigen müssen, das ein Topf mit erhitzten Fett nicht unbeaufsichtigt bleiben darf.

Was bedeutet das nun für die Gebäudeversicherung? Viele Versicherer verzichten mittlerweile auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit. Ein solche Schaden wäre also gedeckt, egal, ob er durch den Eigentümer selber oder einen Mieter verursacht worden wäre. Fraglich ist die Situation allerdings, wenn die Gebäudeversicherung nicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit verzichtet. Da der Mieter anteilig die Gebäudeversicherung zahlt, hat er den gleichen Anspruch auf Schadensregulierung wie der Eigentümer eines selbstgenutzten Einfamilienhauses. Allerdings bekommt der Eigentümer bei grober Fahrlässigkeit seinen Schaden auch nur anteilig ersetzt – je nach Schwere des Verschuldens. Das könnte im Falle eines Schadens, der durch den Mieter grob fahrlässig ausgelöst wird, auch passieren.

Abschließend kann ich dazu keine eindeutige Stellung beziehen. Ist grobe Fahrlässigkeit versichert, dann sehe ich da keinen Grund, dass Ihre Gebäudeversicherung die Schadensregulierung verweigert. Ist die grobe Fahrlässigkeit nicht versichert, so sollten Sie in jedem Fall Ihren Gebäudeversicherer ansprechen und Ihren Versicherungsschutz auf aktuelle Bedingungen umstellen.

Viel Grüße,

Ihr Team von vs vergleichen-und-sparen.de

Am 19.06.2020 schrieb Uwe Toben

Liebes Team,
Ich frage auch zu der oben genannten BGH Rechtsprechung, nach der ein Mieter Anspruch darauf hat, dass der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nimmt.
Unsere Gebäudeversicherung hat mit uns eine Selbstbeteiligung vereinbart.

Wir haben nun einen von dem Mieter verschuldeten Leitungswasser Schaden der unterhalb des Selbstbeteiligung liegt.
Daher bezahlt unsere Gebäudeversicherung nicht, weil der Schaden innerhalb der Selbstbeteiligung liegt.

Kann denn dann der Mieter /sein Haftpflichtversicherer in Anspruch genommen werden?
Vielen Dank für die Antwort.

antworten
Am 22.06.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Uwe,

wir können hier natürlich keine juristischen Tipps geben. Aus meiner Sicht ist das sehr strittig. Hätte die Gebäudeversicherung den Schaden bezahlt, wäre dann beim Mieter Regress genommen worden? Einerseits nein, weil der Mieter ja für die Gebäudeversicherung über die Nebenkosten bezahlt. Ist grobe Fahrlässigkeit vereinbart, dann gibt es kaum einen Anlass, Regress zu nehmen. Das könnte der Versicherer beim Eigentümer eines Hauses ja auch nicht bewerkstelligen.

Andererseits hat der Mieter vermutlich eine private Haftpflichtversicherung. Jetzt gilt es zu prüfen, ob diese nicht für den Schaden einsteht, wenn der Mieter diesen dem Versicherer meldet. Denn hier sind vermutlich Sie derjenige, der den Schaden nun aus eigener Tasche bezahlt hat. Theoretisch könnten Sie also nun den Mieter in Regress nehmen.

Je nach Höhe des Schadens wäre mal zu prüfen, ob diese Lösung in Betracht kommt.

Das stellt von uns aber keine Rechtsberatung da, sondern das ist lediglich eine subjektive Einschätzung zu der geschilderten Situation.

Freundliche Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

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