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Muss die Gebäudeversicherung bei Schäden durch den Mieter leisten?

Geschütztes Gebäude

Die Gebäudeversicherung ist eine unverzichtbare Absicherung von Wohnimmobilien. Nahezu jeder Hauseigentümer in Deutschland verfügt über eine Gebäudeversicherung, damit im Schadensfall, zum Beispiel durch ein Feuer, einen Leitungswasserschaden oder Sturm, eine Entschädigungsleistung gezahlt wird.

Schließlich können solche Schäden entweder im mehrstelligen Eurobereich liegen oder sogar den Totalverlust des Hauses als Folge haben. Bei vermietetem Wohneigentum werden die Kosten für die Gebäudeversicherung in der Regel auf die oder den Mieter umgelegt. Muss die Gebäudeversicherung dann auch zahlen, wenn der Mieter einen Schaden verursacht?

Gebäudeschaden durch den Mieter - wie geht es weiter?

Viele Mieter von Wohnungen und Häusern haben eine private Haftpflichtversicherung. Üblicherweise sind hier sogar Mietsachschäden abgesichert, also Schäden, für die der Mieter dem Eigentümer gegenüber haftet. Das macht auch Sinn, Schäden sind nie völlig auszuschließen. Es reicht ja schon aus, wenn bei der Morgentoilette ein Parfümfläschchen ins Waschbecken fällt und dabei die Keramik zerspringt. Der Mieter muss Schadensersatz leisten, die Privathaftpflicht übernimmt den Schaden. Bei kleinen Schäden so weit, so gut. Was ist aber, wenn der Mieter fahrlässig einen größeren Schaden herbeiführt, etwa einen Brand oder einen Leitungswasserschaden? Die Mehrheit der Mieter und Eigentümer ist der Ansicht, dass in einem solchen Fall die Haftpflichtversicherung zahlen muss. Doch das ist eine gängige Fehleinschätzung: in Wirklichkeit muss die Gebäudeversicherung unter Umständen für den Schaden aufkommen.

Mieter zahlt über die Umlage für die Gebäudeversicherung

Der Bundesgerichtshof hat dazu im November 2014 ein Urteil gesprochen. Da Mieter im Regelfall über die Nebenkosten mit die Gebäudeversicherung bezahlen, haben sie im Schadensfall sogar einen Anspruch darauf, dass diese den verursachten Schaden übernimmt und nicht etwa die Haftpflichtversicherung. Unter Umständen besteht sogar das Recht auf Mietminderung, wenn der Eigentümer die Mietsache, also Haus oder Wohnung, nicht schnellstmöglich wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt. Der Mieter muss also einen Nutzen daran haben, dass er die Kosten der Gebäudeversicherung trägt.

Brandschaden in der Küche - Gebäudeversicherung muss zahlen

Ein konkreter Schadensfall ist diesem Urteil vorausgegangen. Die zwölfjährige Tochter einer Wohnungsmieterin hat in einem Kochtopf Fett erhitzt und die Küche verlassen. Es kam zu einem Brand, die Haftpflichtversicherung der Mieterin wurde eingeschaltet. Diese verwies jedoch auf die Gebäudeversicherung des Eigentümers und lehnte den Schaden ab. Die Vermieterin weigerte sich jedoch, den Schaden über ihre Gebäudeversicherung geltend zu machen. Einerseits wäre der Schaden grob fahrlässig herbeigeführt worden, andererseits hätte das eine Kostensteigerung bei den Versicherungsbeiträgen zur Folge gehabt, die den anderen Mietern hätten anteilig auferlegt werden müssen. Das zuständige Amtsgericht Euskirchen entschied jedoch gegen die Vermieterin, im Berufungsverfahren musste abschließend der Bundesgerichtshof eine Entscheidung treffen. Durch die Zahlung der Kosten zur Gebäudeversicherung darf der Mieter mit Recht erwarten, dass er im Schadensfall so gestellt wird, als wenn er die Gebäudeversicherung selber abgeschlossen hat.

Welche Bedeutung hat das Urteil des Bundesgerichtshofes für die Gebäudeversicherung und Vermieter?

Fakt ist: Wird ein versicherter Schaden durch den Mieter verursacht, muss die Gebäudeversicherung dafür aufkommen. Das betrifft vor allem Feuerschäden und Leitungswasserschäden. Wie im berichteten Schadensfall kann ein Feuer ohne weiteres vom Mieter fahrlässig verursacht werden. Leitungswasserschäden sind auch nicht von der Hand zu weisen. Ein Beispiel: der Mieter fährt in den Urlaub und dreht den Wasserhahn zur Waschmaschine im Badezimmer nicht ab. Der Schlauch platzt ab und hunderte Liter Wasser verteilen sich in der Wohnung, ehe der Schaden bemerkt wird.

Es hat sich in den vergangenen Monaten vielfach herausgestellt, dass Vermieter vielfach nicht Kenntnis von dieser Rechtslage haben. Vielmehr steckt in den Köpfen die Haftpflichtversicherung. Schließlich muss ja derjenige für den Schaden aufkommen, der ihn auch verursacht hat. Anders ist die Situation eben, wenn Mieter die Kosten für die Gebäudeversicherung mittragen. Allerdings ist die Schadensersatzleistung der Gebäudeversicherung nur auf versicherte Gefahren begrenzt. Wenn der Mieter zum Beispiel beim Einzug in die Wohnung mit Möbelstücken die Wohnungstür beschädigt, fällt das nicht unter die Leistungspflicht der Gebäudeversicherung. Solche Schäden sind hier nun einmal nicht versichert. Im Wesentlichen gehören dazu Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Wobei Sturm und Hagel nur im seltensten Fall in Verschulden des Mieters liegen.