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Hilfe, die Gebäudeversicherung ist weg!

Abgebranntes Haus

Die eigenen vier Wände stehen ganz auf oben auf der Wunschliste vieler Bürger. Nicht jeder hat den Nerv, ein Haus neu bauen zu lassen und besinnt sich auf eine gebrauchte Immobilie. Die sind ja auch nicht unbedingt schlechter.

Man muss halt das Wunschobjekt in der passenden Gegend finden. Das ist nicht immer leicht, aber dennoch wechseln für über 200 Milliarden Euro jährlich in Deutschland Immobilien ihren Eigentümer. Was aber nicht immer mit wechselt: die Gebäudeversicherung. Da fangen irgendwann die Probleme an.

Der Hausverkauf und die Gebäudeversicherung

So gut wie jeder Hauseigentümer verfügt über eine Gebäudeversicherung. Klar, denn wie sollen sonst im Schadensfall die Kosten für den Wiederaufbau oder eine Sanierung zu stemmen sein? Die teuersten Risiken sind Feuer, Sturm und Leitungswasserschäden, dafür besteht im Schadensfall finanzieller Schutz. Deshalb soll die Gebäudeversicherung auch beim Verkauf des Hauses erst einmal mit den Eigentümer wechseln. Hintergrund: Der neue Erwerber des Hauses hat dann auch zunächst einmal Versicherungsschutz – wenn alles richtig läuft. Die Gebäudeversicherung lässt sich also nicht beim Verkauf kündigen, sondern läuft noch bis zum Ende des Versicherungsjahres weiter.

Wer bezahlt denn beim Hausverkauf die Gebäudeversicherung?

In der Regel ereignet sich der Hauskauf in der laufenden Versicherungsperiode. Dafür hat der bisherige Hauseigentümer, wenn er jährlich zahlt, den Beitrag also im Voraus entrichtet. Es besteht bis zum Ende des Versicherungsjahres auch für den neuen Eigentümer Schutz im Rahmen der Gebäudeversicherung. Dafür zahlt der neue Eigentümer einen anteiligen Beitrag an den vorherigen Eigentümer für die restliche Laufzeit. Wenn der neue Eigentümer nun im Grundbuch steht, kann er die alte Gebäudeversicherung innerhalb von vier Wochen kündigen und eine neue abschließen. Das macht auch Sinn, da viele Hauseigentümer mit dem Kauf den Versicherungsschutz neu ordnen wollen.

Wo können Probleme auftreten?

Es kann passieren, dass sich die Parteien beim Hausverkauf nicht über die Gebäudeversicherung verständigen. So kommt es häufig vor, dass die alten Eigentümer mit dem Eigentumswechsel einfach nicht mehr die Beiträge bezahlen. Die Folge: Der Versicherungsschutz fällt irgendwann weg. Bekommt der neue Eigentümer das nicht mit und denkt auch nicht daran, selbst eine Gebäudeversicherung abzuschließen, so ist das neu erworbene Haus nicht versichert. Im Schadensfall kann das dann zum finanziellen Aus führen. Ebenso kann es passieren, dass der bisherige Eigentümer einfach den Versicherungsschutz zum Ablauf kündigt und der neue Eigentümer davon keine Kenntnis hat. Dann ist der Versicherungsschutz ebenfalls nicht mehr vorhanden.

Abgebrannt nach dem Hauskauf

So tragisch kann es enden: Wenige Monate nach dem Hauskauf bricht in der Adventszeit ein Feuer in der Küche des Hauses aus. Eigene Löschversuche scheitern, durch die offene Bauweise der Küche breiten sich die Flammen im Erdgeschoss und der Rauch im ganzen Haus aus. Ein Statiker stellt fest: Das Haus muss nicht abgerissen werden, aber eine vollständige Kernsanierung ist notwendig. Der Hauseigentümer stellt erst jetzt fest, dass die Gebäudeversicherung bisher kein Thema war. Er hat versäumt, sich danach zu erkundigen. Auf Rückfrage beim Voreigentümer stellt sich heraus, dass diese vor wenigen Wochen nach einer fristgerechten Kündigung ausgelaufen ist. Also kein Versicherungsschutz vorhanden. Für die Sanierung im sechsstelligen Bereich ist kein Geld da.

Wie zieht die Gebäudeversicherung richtig mit um?

Es ist zunächst einmal eine Holschuld des Erwerbers, sich beim bisherigen Eigentümer über den Stand der Gebäudeversicherung zu informieren. Das sollte auch jeder Käufer tunlichst machen und im Notarvertrag dazu eindeutige Regeln aufstellen. Sinnvoll ist, wenn der Käufer festlegt, dass er den Beitrag für die restliche Laufzeit an den Verkäufer zahlt. Erfolgt die Umschreibung im Grundbuch, so kann der neue Eigentümer entweder zum Ablauf oder mit sofortiger Wirkung kündigen. Bei der Kündigung mit sofortiger Wirkung erhält der vorherige Eigentümer einen Teil der bereits bezahlten Beiträge zurück. Die Erstattung können beide Parteien ebenfalls notariell regeln, auch wenn es nur um Kleinbeträge geht. Hauptsache, alles ist schriftlich fixiert. Wenn der Vertrag dann ausläuft, so kümmert sich der neue Eigentümer selbst um eine neue Gebäudeversicherung. Dann ist für einen möglichen Schadensfall auch alles in trockenen Tüchern.

Kommentare

Am 26.02.2020 schrieb Antonia

Danke, dass Sie auf die Wichtigkeit der Gebäudeversicherung hinweisen. Bei Immobilienerwerb könnte man beim Notar solche Fragen klären. Den Verkäufer unserer Wohnung haben wir erst zum Notartermin persönlich gesprochen. Er konnte uns noch einige Tipps an die Hand geben.

antworten
Am 26.02.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Antonia,

nichts ist ärgerlicher, wenn sich kurze Zeit nach dem Hauskauf herausstellt, dass die Gebäudeversicherung entweder nicht vorhanden war oder bereits gekündigt wurde. Dann passieren wirklich solche Dinge, dass durch einen Schaden das Haus unbewohnbar und keiner dafür aufkommt. Das geht dann in de Regel mit dem Bankrott des neuen Eigentümers einher.

Wir wünschen Ihnen eine schöne Zeit in Ihren neuen vier Wänden.

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 07.05.2020 schrieb Tobias Müller

Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Gebäudeversicherung und Hausverkauf! Mein Onkel möchte sein Haus verkaufen und hat sich gefragt, ob er den Versicherungsbeitrag für das laufende Jahr anteilig zurückerstattet bekommt. Gut zu wissen, dass der neue Eigentümer die Versicherung anteilig bezahlt und man nicht auf den Kosten sitzen bleibt.

antworten
Am 07.05.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Tobias,

normalerweise wird das Thema Gebäudeversicherung auch beim Notar in der Kaufvertragabwicklung angesprochen. Wichtig ist nur, dass der Verkäufer den Vertrag selber nicht zur Hauptfälligkeit gekündigt hat und der Erwerber nichts davon mitbekommt, dass der Versicherungsschutz irgendwann still und leise ausgelaufen ist.

Dann sieht es im Schadensfall sehr schlecht aus.

Viele Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 08.05.2020 schrieb Jasmin M.

Ich persönlich finde es ein Unding dass die Wohngebäudeversicherung des vorherigen Eigentümers bis zur Eintragung im Grundbuch bestehen bleibt und nicht bereits zur Schlüsselübergabe gekündigt werden kann.

Hat der vorherige Besitzer nur das absolut nötige Minimum versichert, bin ich der Blöde, wenn’s genau in der Zeit von Schlüsselübergabe bis zur finalen Grundbucheintragung zum Schadensfall kommt, der dann versichert ist.
Wer sich das ausgedacht hat….

antworten
Am 08.05.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Jasmin,

da gibt es in der Tat eine Lösung. Das Zauberwort heißt „Konditionendifferenzdeckung“.

Du suchst dir trotz bestehender Versicherung eine neue Gebäudeversicherung aus. Das geht beispielsweise über unseren Vergleichsrechner zur Gebäudeversicherung. Dann sprichst du mit dem Versicherer oder mit uns, dass du einen Antrag stellen möchtest, aber die Vorversicherung noch aktiv ist. Du möchtest bereits jetzt Versicherungsschutz erhalten.

Die Versicherer bieten dir, da dir der bisherige Schutz nicht ausreicht, schon jetzt Versicherungsschutz – für die Leistungen, die der bisherige Versicherer nicht abdeckt. Entweder fällt dafür nur ein sehr geringer oder gar kein Beitrag an.

Das bezeichnet man als Konditionendifferenzdeckung, da der neue Versicherer mit seinem Tarif die Leistungen abdeckt, die im alten Vertrag so nicht enthalten sind.

Wenn das für dich ein Thema ist, sprich uns einfach an.

Viele Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 22.05.2020 schrieb Julia La

Hallo,
Dazu habe ich mal eine Frage, die mir nirgends beantwortet wird. Wenn ich das Geld für den Hauskauf überweise und die Schlüsselübergabe stattgefunden hat, läuft der Vertrag der Versicherung ja so lange über den Voreigentümer bis ich im Grundbuch eingetragen bin. Sollte es in den Wochen zwischen Übergabe und Eintragung ins Grundbuch zu einem Schaden kommen, wer hat dann Anspruch auf Schadensersatz bei der Versicherung -alter oder neuer Eigentümer? Offiziell ist es ja der Vertrag des Voreigentümers.

antworten
Am 25.05.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Julia,

das ist in der Tat eine interessante Frage. Wenn der Übergang von Nutzen und Lasten durch Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe erfolgt ist, ergibt sich im Schadensfall grundsätzlich ein Anspruch gegen die Gebäudeversicherung. Der Vertrag ist ja noch existent.

Allerdings besteht bis zur Umschreibung im Grundbuch der Anspruch lediglich dem Verkäufer des Hauses zu. Er ist faktisch bis zur Umschreibung noch der Vertragspartner der Versicherung. Somit würde der Versicherer im Schadensfall die Leistung an ihn auszahlen.

Der Bundesgerichtshof musste sich in der Vergangenheit bereits mit diesem Thema befassen. Grund dafür ist, dass es im Innenverhältnis von Verkäufer und Erwerber zu Streitigkeiten um die Verteilung kommen kann.

Stichtag ist also der Eigentumsübergang auf den Erwerber. Daraus entsteht ein Anspruch des Erwerbers gegenüber dem Verkäufer, wenn die Versicherung für einen Schaden nach dem Eigentumsübergang leistet. Mit anderen Worten: Der Veräußerer als derzeitiger Versicherungsnehmer erhält zwar im Schadensfall die Versicherungsleistung, aber ihm gegenüber steht der Anspruch des Erwerbers. Es ist also sinnvoll, neben dem Übergang der Gebäudeversicherung auch die Abwicklung im Schadensfall notariell festzulegen, damit es im nachhinein keine Streitigkeiten gibt.

Viele Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 01.07.2020 schrieb Hanna Adams

Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Hausverkauf und Gebäudeversicherung. Meine Tante möchte ihre Immobilie verkaufen und hat sich gefragt, was mit der Versicherung passiert. Gut zu wissen, dass der neue Eigentümer den bereits im Vorfeld gezahlten Versicherungsschutz bis zum Ende des Jahres genießt und deshalb den vorherigen Besitzer anteilig dafür entschädigen sollte.

antworten
Am 26.07.2020 schrieb Ulrich Oppermann

Hallo,ich habe den Kaufpreis für ein verkauftes Gebäude bereits vor 4 Wochen vom Käufer erhalten.Der Käufer macht eine Grundsanierung.Bauzeit 1 Jahr.Die Grundbuchrechtliche Umschreibung ist noch nicht erfolgt.Mein Versicherer ist informiert.Versicherungsschutz besteht aber wegen unbewohnt nur noch bis zum 01.08.2020.Wer muß denn nun einen neuen Vertrag (Feuerrohbau/Gebäudeversicherung)abschließen,ich oder der Käufer ? Ich stehe ja noch im Grundbuch.Bauwesen hat der neue Eigentümer schon abgeschlossen.
Viele Grüße
Ulrich Oppermann

antworten
Am 27.07.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Ulrich,

dass die Gebäudeversicherung zunächst auf den Erwerber übergeht, macht natürlich Sinn. Allerdings kommt während der Phase der Eigentumsübertragung (Eintragung im Grundbuch) auch mal zum Ablauf einer Gebäudeversicherung. Entweder durch fristgerechte Kündigung oder durch eine abweichende Nutzung des Gebäude - hier: Leerstand aufgrund eine Sanierung.

In diesem Fall ist es sinnvoll, wenn der Erwerber jetzt selber den Versicherungsschutz in die Hand nimmt. Die Bauleistungsversicherung läuft ja bereits. Damit ist schon ein wichtiger Schritt getan. Die Feuer-Rohbauversicherung sollte er allerdings auch noch in Betracht ziehen, damit zumindest gegen das Risiko Feuer Schutz besteht.

Viele Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

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