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Der Streit um die Dachterrasse - wenn sich die Kosten bei einer Sanierung nicht verteilen lassen

Dachterrasse

In einer Eigentümergemeinschaft müssen alle an einem Strang ziehen, wenn es um die Sanierung der Wohnanlage geht. Ob es nun ein größerer Wohnkomplex ist oder nur ein Sechs-Familienhaus spielt keine Rolle:

Sind Maßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz notwendig, so müssen sich alle Eigentümer gleichermaßen entsprechend der Teilungserklärung an den Kosten beteiligen. Anders verhält es sich aber, wenn Teile des Gemeinschaftseigentumes nur durch eine Partei genutzt werden können. Dann fällt das nicht immer auf die Eigentümergemeinschaft zurück.

Der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Im Grundbuch und in den Teilungserklärungen ist immer von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum die Rede. Dabei geht es darum, welcher Miteigentümer welche Rechte an der Nutzung des Mehrfamilienhauses hat. Als Sondereigentum sind normalerweise alle Dinge zu bezeichnen, die sich innerhalb der eigenen vier Wände befinden. Dazu gehören Bodenbeläge, Deckenkonstruktionen oder Wandverkleidungen und Versorgungsleitungen. Hier hat der Eigentümer der Wohnung das Recht, nach seinen Vorstellungen Umbaumaßnahmen zu ergreifen. Von Gemeinschaftseigentum ist dann die Rede, wenn es um Gebäudeteile geht, die sich nicht einem Eigentümer zuordnen lassen. Dazu gehören Außenwände, Dach, Treppenhaus, Keller und auch die Außenanlagen.

Wer trägt die Kosten für die Sanierung der Dachterrasse?

Die Sanierung einer Dachterrasse – ein Zankapfel, den in einem konkreten Fall eine Eigentümergemeinschaft letztendlich gerichtlich klären lassen musste. Beschlossen war, die Dachterrasse für ein gemeinschaftlich genutztes Objekt zu sanieren. Diese bildet auch gleichzeitig das Dach für die darunterliegenden Wohnungen. Allerdings war in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass diese Kosten durch den Eigentümer zu tragen waren, der auch die alleinige Nutzung innehat. Da es sich bei der Dachterrasse aus der Sicht des betreffenden Eigentümers um Gemeinschaftseigentum handelte, wehrte sich dieser gegen die Auferlegung der Sanierungskosten.

Bundesgerichtshof entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft

Der Rechtsstreit ging durch mehrere Instanzen, bis schließlich der Bundesgerichtshof ein Grundsatzurteil gesprochen hat. Dieses fiel zugunsten der Eigentümergemeinschaft aus. Die Richter kamen im Sommer 2018 zu der Auffassung, dass derjenige, der alleine die Nutzung an einem Gebäudebestandteil innehat, auch für die Kosten der Sanierung aufkommen muss. Die Dachterrasse falle demnach zwar unter das Gemeinschaftseigentum. Durch die Gemeinschaftsordnung sei aber die Nutzung alleine durch den betreffenden Eigentümer möglich. Dadurch entfällt die Verpflichtung, dass sich alle Eigentümer des Objektes an den Sanierungskosten beteiligen. Aus der Sicht der Richter handelt es sich dabei um eine Sonderausstattung der Wohnung, die eben nur durch den Eigentümer nutzbar ist.

Sanierung einer Dachterrasse hat auch Auswirkung auf den Versicherungsschutz

Die Notwendigkeit der Sanierung einer Dachterrasse ergibt sich daraus, dass bei starken Regenfällen eine Schutzwirkung für die darunterliegenden Wohnungen vorhanden ist. Ist die Dachterrasse von der Bausubstanz marode, so kann Regenwasser in die unteren Wohnungen eindringen und dort für erhebliche Schäden an der Gebäudesubstanz und auch am Hausrat führen. Das Problem, das sich dabei ergibt: War eine Dachterrasse sanierungsbedürftig und es hat tatsächlich durch Regenwasser einen Schaden gegeben, fällt das nicht in den Bereich der Gebäudeversicherung. Wichtig ist auch, dass bei einer Dachterrasse ein funktionierendes Entwässerungssystem besteht. Sammelt sich dort während eines Unwetters Regenwasser an, kann es ebenfalls zu einem Schaden an der Gebäudesubstanz kommen.

Daher ist es wichtig, dass Regenabläufe regelmäßig von Laub freigehalten werden, ansonsten droht eine Überschwemmung. Für solche Fälle leistet die Gebäudeversicherung auch nicht. Hier gerät dann der Eigentümer der betreffenden Dachterrasse schnell in die Haftung.

Kommentare

Am 31.08.2019 schrieb Meingott Verwalter

Das wäre hja wirklich ein Ding, den Dachterassenausbau auf die Gemeinschaft umzulegen. Allerdings finde ich einen geringen Gemeinnützigen Teil könnte man schon prozentuel auf die Gesamtaufwertung des Gebäudes geltend machen. Max 10% der Gesamtkosten umlegen. Was denken sie?

antworten
Am 03.09.2019 schrieb Manfred Weiblen

Hallo lieber User,

der Gedanke liegt nahe, dass im Zuge einer solchen Sanierung auch eine Aufwertung der Immobilie gegeben ist. Da allerdings der Bundesgerichtshof hier quasi ein Machtwort gesprochen hat, dürften Mitglieder innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gute Karten haben, sich gegen die Mitfinanzierung solcher Vorhaben zu wehren.

Ich persönlich würde als Miteigentümer auch keine Kosten tragen wollen, wenn von einer Sanierung nur ein Eigentümer profitiert.

Die Frage ist natürlich, ob das Urteil in der Zukunft auch zur Kenntnis in die vielen Eigentümergemeinschaften gelangt.

Schöne Grüße

Manfred vom vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 27.03.2020 schrieb Petzi

Aber wie verhält es sich mit den Kosten einer Dachterrassensanierung, wenn das darunterliegende Flachdach undicht geworden ist und in die darunterliegende Wohnung (oder ggf. auch Garage) Wasser eintritt?
Muss dann der Eigentümer auch alle Kosten tragen? Oder geht das dann auf die Eigentümergemeinschaft?

antworten
Am 30.03.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Petra,

das ist aus meiner Sicht nicht so einfach zu klären. Wem gehört die Dachterrasse und wem gehört die darunterliegende Wohnung oder Garage? Bei der Dachterrasse gehe ich mal davon aus, dass diese unter das Sondereigentum fällt, da diese wahrscheinlich nur von einer Partei genutzt werden kann. Hier stellt sich die Frage, wie das die Eigentümergemeinschaft geregelt hat.

Teile der darunterliegenden Wohnung oder der Garage fallen unter das Gemeinschaftseigentum. Hier sollte generell die Gebäudeversicherung im Schadensfall einspringen.

Ich würde diese Problematik mal auf einer der kommenden Eigentümerversammlungen durchspielen lassen, damit hier eine einhellige Vorgehensweise abgestimmt werden kann.

Herzliche Grüße

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

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