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Was ist eine Bauverzögerung und wie sichern Sie sich hier ab?

Handwerker verzögern den Bau

Endlich ist der Startschuss für Ihr Bauvorhaben erfolgt und Ihr Traumhaus nimmt langsam Gestalt an. Doch plötzlich ist die anfängliche Freude verflogen, Frust macht sich breit.
Der Grund: Es kommt zu einer Bauverzögerung. Der vorgesehene Bezugstermin Ihres Traumhauses rückt in weite Ferne und Sie müssen mit weiteren Kosten rechnen. Neben Baumängeln zählen Verzögerungen zu den größten Kostenverursachern während der Bauabwicklung. Eine Bauverzögerung ist im Grunde nichts anderes als eine Leistungsverzögerung, bei welcher der Auftragnehmer die fällige Leistung nicht rechtzeitig erbringt oder erbringen kann.

Im Folgenden erfahren Sie die häufigsten Gründe für Verzögerungen beim Hausbau und wie Sie diesen vor Baubeginn vorbeugen können. Eines sollte Ihnen bewusst sein: Selbst ein Zeitverzug bei einem der Gewerke zieht eine Verzögerung mit etlichen weiteren Terminaufschübe nach sich, da beim Hausbau zahlreiche Gewerke und damit Bauleistungen ineinandergreifen.

Gründe für die Bauverzögerung

Das Genehmigungsverfahren verzögert sich durch fehlende Unterlagen

Der Hausbau vollzieht sich in mehreren Bauphasen, zu denen das Genehmigungsverfahren gehört. Die zuständige Behörde prüft, ob der vorgelegte Entwurf den behördlichen Auflagen entspricht. Unvollständige Unterlagen verzögern das ohnehin zeitlich aufwendige Genehmigungsverfahren. Deshalb gilt es, für die Einreichung alle erforderlichen Unterlagen bei der Behörde vollständig vorzulegen – in der Regel durch den Architekten. Welche Unterlagen in welcher Form notwendig sind, erfahren Sie von der Baubehörde.

Sind Witterungsprobleme eine Ausrede von Baufirmen?

Es gibt Wetterbedingungen, welche die Durchführung von Bauarbeiten verzögern oder behindern: Bei gefrorenem Boden ist kein Aushub der Baugrube möglich. Allerdings nutzen Baufirmen ungünstige Wetterverhältnisse gerne als Ausrede. Innenausbauarbeiten wie Verputz- und Estricharbeiten können bei Minustemperaturen erfolgen. Dies erfordert einen Wetterschutz und eine Beheizung der Innenräume auf Verarbeitungstemperatur mittels Heizgebläse. Um diese Kosten für die Beheizung und den Wetterschutz zu sparen, schieben Baufirmen gerne die ungünstigen Witterungsverhältnisse vor.

Ungünstige Wetterbedingungen, die in der entsprechende Jahreszeit regelmäßig auftreten, sind kein Grund für Bauzeitverzögerungen. Sollte es doch zu außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen kommen, die ein Durchführen bestimmter Arbeiten nicht ermöglichen, muss der Auftragnehmer Sie als Bauherrn umgehend und schriftlich informieren. Bessern sich die Wetterbedingungen, ist mit den Arbeiten unverzüglich fortzufahren.

Unterschätzen Sie nicht den Aufwand bei Eigenleistungen!

Um Kosten zu sparen, entscheiden sich viele Bauherren für die Durchführung bestimmter Arbeiten in Eigenleistung. Diese Eigenleistungen sind mit ein Grund für Verzögerungen im Bauablauf: Vor allem, wenn der Bauherr den zeitlichen Aufwand unterschätzt oder seine fachliche Fähigkeit überschätzt. Erbringen Sie die Eigenleistungen nicht rechtzeitig und die Handwerker müssen nachbessern, können Bauherren für daraus resultierende Verzögerungen keine Regressionsansprüche geltend machen.

Ein Beispiel aus der Praxis:
Der Bauherr möchte einfache Grabungs- und Stemmarbeiten unter Anweisung der Handwerkerfirma durchführen. Wegen der fehlenden handwerklichen Fertigkeit und Erfahrung benötigt er eine Woche länger als vorgesehen. Die Handwerkerfirma kann erst nach Abschluss dieser Vorarbeiten fortfahren. Dadurch verschieben sich die mit der Firma vereinbarten Fertigstellungstermine sowie Arbeiten der weiteren Folgegewerke.

Fehlende Koordination auf der Baustelle

In einen Hausbau sind mehrere Unternehmen involviert. Die reibungslose Koordination aller Baubeteiligten stellt eine große Herausforderung dar. Unzulänglichkeiten in der Baukoordination haben Verzögerungen zur Folge. Die Baukoordination verlangt Fachkompetenz, Erfahrung und Durchsetzungsvermögen. In der Regel betreut der Architekten Ihre Baustelle. Erfolgt die Baukoordination durch den Architekten, können Sie Regressansprüche für Bauverzögerungen an den Architekten stellen.

Nachträgliche Sonderwünsche führen zu Mehrkosten und Verzögerungen

Um einen Sonderwunsch handelt es sich, wenn der Bauherr eine Abweichung vom vereinbarten Bauplan verlangt. Sind diese Sonderwünsche vor Baubeginn bekannt, haben sie in der Regel keine/kaum Auswirkungen auf die Bauabwicklung. Werden Sie vom Bauherrn allerdings nachträglich verlangt, gehen damit meist Verzögerungen einher.

Ein Beispiel aus der Praxis:
Der Bauherr entscheidet sich nach der erfolgten Verrohrung für eine andere Küche. Anstatt der Eck-Küche soll ein Küchenblock in der Raummitte installiert werden. Handwerker legen die Rohranschlüsse neu, ein neuer Elektroanschluss ist erforderlich, unter Umständen ist ein Versetzen einer gesetzten Raumwand durch den größeren Platzbedarf. Das sollte Ihnen als Bauherr bewusst sein: Mit jedem nachträglichen Sonderwunsch sind in der Regel Verzögerungen in der Bauabwicklung verbunden.

Im schlimmsten Fall geht eine Baufirma in die Insolvenz

Wenn eine beauftragte und am Bau tätige Firma Insolvenz anmeldet, ist das für Sie als Bauherr doppelt schmerzhaft: Sie verlieren Zeit und Geld. Zeit deshalb, weil Sie nicht wissen, wie und wann es mit der Firma weitergeht. Bei Erfordernis müssen Sie ein neues Unternehmen beauftragen. Diese damit verbundenen Verzögerungen wirken sich auf alle Folgearbeiten und den Fertigstellungstermin aus. Für diese Mehrkosten kann das insolvente Unternehmen nicht mehr aufkommen.

Dazu ein Fallbeispiel:
Den Mietvertrag haben Sie Monate vorher mit dem Stichdatum des geplanten Fertigstellungstermins gekündigt, der Auszug aus der Mietwohnung steht an. Durch die Insolvenz der Baufirma verzögert sich der Bezug des Hauses. Für diese Situation gibt es zwei Möglichkeiten:

Sie können in der gekündigten Wohnung bleiben, müssen bis zum Einzug in das neue Haus weiterhin Miete zahlen. Sie benötigen ein Ausweichquartier und ein Zwischenlager für Möbel, weil Sie aus der gekündigten Wohnung ausziehen müssen. Allein das Umsiedeln von der gemieteten Wohnung in das Ausweichquartier und von dort in das fertige Haus ist mit erheblichem Aufwand und Mehrkosten verbunden.

Des Weiteren können zusätzlich Bereitstellungszinsen anfallen. Diese fallen an, wenn Sie einen bereitgestellten Darlehensbetrag später als vereinbart abrufen. Lassen Sie es nicht so weit kommen!

Verzögerungen vorbeugen: Wenn Sie als Bauherr bei Bauzeitverzögerungen nicht den Kürzeren ziehen wollen, sollten Sie vor Baubeginn gezielt vorsorgen. Sollte es im ungünstigsten Fall zu Rechtsstreitigkeiten kommen, kann das für Sie ansonsten teuer und langwierig werden.

Vermeiden Sie Bauverzögerungen durch die Vereinbarung fester Termine

Bauunternehmen achten bewusst darauf, keine konkreten Termine in den Verträgen anzuführen. Das ist für Sie als Bauherr nachteilig! Fehlen schriftlich vereinbarte Termine, sind Bauzeitverzögerungen vorprogrammiert, da dadurch Auftragnehmern einen größeren Handlungsspielraum haben. So kann es vorkommen, dass ein Handwerksunternehmen zwischenzeitlich Mitarbeiter von Ihrer Baustelle abzieht, um sie anderweitig einzusetzen.

Deshalb gilt: Wenn Sie im Bauvertrag einen konkreten Fertigstellungs- oder Bezugstermin und Schadenersatzansprüche bei Terminverletzung festlegen, haben Sie vorab einen wesentlichen Beitrag zur Vermeidung von Verzögerungen geleistet. Dabei ist es wichtig, dass Sie konkrete Termine vereinbaren:

Falsch: Bezugsfertige Übergabe Frühjahr 20xx
Richtig: Bezugsfertige Übergabe bis spätestens 31. Mai 20xx

Wenn Sie auf diese vertraglich vereinbarten Termine und bestehen, kann es sein, dass der ein oder andere Auftragnehmer den Preis etwas anhebt. Diese geringfügigen Preisanhebungen können Sie akzeptieren, insbesondere in Anbetracht potenzieller Mehrkosten und weiterer Unannehmlichkeiten durch diverse Verzögerungen. Dafür erhalten Sie Terminsicherheit und Regressanspruch und können bei Bedarf mehr Druck auf den Auftragnehmer ausüben.

Lassen Sie eine gründliche Vertragsprüfung durch einen Fachmann vornehmen

Bevor Sie den Bauvertrag unterzeichnen, lassen Sie ihn noch von einem Experten fachkundig prüfen: Hier kommen Fachanwälte, die Verbraucherzentrale oder einen Bauherrenverein in Betracht. Als Laie lassen sich verborgene Fallstricke nicht erkennen. Ein Fachmann kann Ihnen sagen, durch welche Formulierungen oder fehlende Klauseln Ihnen Nachteile entstehen. Eine solche Prüfung ist die beste Vorsorge, um langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Wenn Sie vertraglich keine konkreten Fertigstellungstermine festlegen und Sie Schadenersatzansprüche geltend machen wollen, müssen Sie bei einer Bauverzögerung den entsprechenden Verursacher oder Auftragnehmer in Verzug setzen. Gewähren Sie ihm per Einschreibebrief eine Frist zur Fertigstellung der entsprechenden Leistung.

Kommentare

Am 14.01.2019 schrieb Tiger66

Schöner Beitrag. Ich denke auch bei Eigenleistung muss man solche Bauverzögerungen vielleicht einplanen. Nicht alles ist mit Wille, Schweiss und einem Akku-Schrauber erledigt. Kann immer mal was nicht passend und dann kann man vielleicht erst später ins Haus.

antworten
Am 14.01.2019 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Tim,

in der Tat, viel Eigenleistung erfordert auch jede Menge zeitlichen Aufwand, der berücksichtigt werden will. Hier hat schon mancher Häuslebauer sich mit dem Faktor Man-Power erheblich verschätzt.

Also, immer ein gutes Zeitpolster einplanen, damit es mit dem Einzug auf jeden Fall fristgerecht voran geht.

Manfred vom vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 12.05.2020 schrieb Antonia

Interessant, das Baufirmen schlechte Wetterverhältnisse gerne als Ausrede benutzen. Wir lassen uns nun auch zu Bauträgervertragsrecht beraten. Da wir schon große Verzögerungen haben. Auch mehr Kosten, da wir unsere Wohnung schon gekündigt hatten und nun in Korneuburg zur Zwischenmiete wohnen müssen.

antworten
Am 13.05.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Antonia,

es freut mich, dass wir dir mit unserem Blogbeitrag ein wenig weiterhelfen konnten.

Hoffentlich kommen auf euch während der Bauphase nicht noch weitere Überraschungen hinzu, so dass die Kosten völlig aus dem Ruder laufen.

Viele Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 18.06.2020 schrieb Matti

Hallo,
wie ist denn die Rechtslage wenn es durch eines der Gewerke, in unserem Fall Tiefbau, zu einer Verzögerung von einem halben Tag kommt und somit die Arbeiten an der Bodenplatte verspätet beginnen. Darf uns die Firma dafür zusätzliche Kosten berechnen?
Dies wurde uns angekündigt.
Freuen uns über eure Meinung.

antworten
Am 18.06.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Matti,

klingt nach einer Menge Ärger, bevor das Bauvorhaben so richtig begonnen hat.

Wir können als Versicherungsmakler keine Rechtsberatung durchführen – vielleicht findet sich unter unseren Usern aber jemand, der ähnliche Erfahrungen gemacht hat.

Viele Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

Am 20.06.2020 schrieb Larissa

Hallo,
Wie können wir uns als Käufer und nicht Bauherr gegen Bauverzögerung absichern ?
Im Bauvertrag gibt es eine Corona Klausel, welche Verzögerungen (und somit auch Bereitstellungszinsen) unkalkulierbar macht.

Danke!
Larissa

antworten
Am 22.06.2020 schrieb Manfred Weiblen

Hallo Larissa,

aus meiner Sicht sichert sich der Bauträger natürlich auch ab. Allerdings würde auch ohne eine solche Klausel in diesen Zeiten das Bauvorhaben mächtig ins Schwanken geraten. Eine Pandemie liegt nämlich nicht im Verschulden des Bauträgers oder der Bauunternehmen.

Mögliche Vertragsstrafen können also nur bei einem Verschulden des Bauträgers zum Zuge kommen.

Ich muss zugeben, dass die aktuelle Situation rund um das Corona-Virus auch Bauherren schwer zu schaffen macht, da eine Bauverzögerung natürlich zu Bereitstellungeszinsen für nicht abgerufene Finanzmittel führt und auch noch parallel auftretende finanzielle Belastungen sich in die Länge ziehen wie beispielsweise die Zahlung von der Miete.

Solche Unwägsamkeiten müssen ein Stück weit derzeit mit einkalkuliert werden.

Ich glaube, dass es dazu allerdings derzeit noch kein Patentrezept gibt.

Schöne Grüße aus Bottrop

Manfred vom VS.-vergleichen-und-sparen.de-Team

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