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Baumangel beim Haus - was müssen Sie als Bauherr wissen?

Die Planung der Küche

Wenn Sie sich den Traum vom eigenen Haus verwirklichen, dann benötigen Sie nicht nur während der Bauphase zeitweise starke Nerven, sondern auch nach der Baufertigstellung.

Um eines mal vorweg zu sagen: Ein Mangelfreier Hausbau ist eher die Ausnahme als die Regel. Dennoch haben Sie als Bauherr den Anspruch auf ein mangelfreies Haus. Auf einer Baustelle arbeiten viele Menschen in verschiedenen Gewerken – da kann es naturgemäß zu Fehlern kommen. Grundsätzlich muss ein Baumangel aber nicht folgenschwer sein, vor allem, wenn Sie diese rechtzeitig erkennen. Treten Mängel erst ein paar Jahre nach Bezug Ihres Hauses auf, denn ist Frust und Ärger groß. Wie müssen Sie darauf reagieren?

Was ist ein Baumangel?

Wir drücken es mal einfach aus: Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine erbrachte handwerkliche Leistung nicht den anerkannten Regeln der Bautechnik entsprechen. Technisch bedeutet das: Ein Bauteil hat nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit oder Qualität und daraus resultieren optische, funktionelle oder sicherheitsrelevante Beeinträchtigungen. Die Ursachen dafür liegen in der Regel in der Qualität des Baumaterials oder der Bauteile und in der Verarbeitung.

Kommt es nach dem Bezug des Hauses zu einem Mangel, so muss die Firma, die diesen zu vertreten hat, ausbessern. In vielen Fällen stellen die Abweichungen vom Sollzustand keinen nennenswerten Folgen dar. Nimmt der Bauherr einen solchen Mangel hin, so muss der Handwerker hier mit einem Preisnachlass reagieren. Ansonsten muss durch das entsprechende Gewerk eine Nachbesserung erfolgen.

Wie lange kann ich nach dem Bezug des Hauses einen Baumangel reklamieren?

Hier gibt es zwei verschiedene Fristen. Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) gilt eine Frist von vier Jahren ab Baufertigstellung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht eine Frist von fünf Jahren vor. Achten Sie auf alle Fälle darauf, dass Sie als privater Hausbauer das Recht auf die Fünf-Jahres-Frist gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben. Sie sind ja nicht gewerblich tätig. Legt Ihnen das Bauunternehmen einen Vertrag mit einer Vier-Jahres-Frist vor, dann sollten Sie hellhörig werden. Das stellt die Seriosität des Unternehmens erheblich in Frage.

Ab wann setzt der Beginn der Gewährleistungsfrist ein?

Sobald die Abnahme der Bauleistung erfolgt ist, beginnt die Uhr zu laufen. Sie haben nun das Recht, dass innerhalb von fünf Jahren das Bauunternehmen oder andere beteiligte Gewerke eine Mängelbeseitigung vornehmen. Laufen die fünf Jahre ab, so können Sie nur noch Mängel reklamieren, die beispielsweise auf arglistige Täuschung zurückzuführen sind.

Welche rechtlichen Folgen hat die Bauabnahme?

Die Bauabnahme sollte dokumentiert werden: Vereinbaren Sie dazu einen Bauabnahmetermin mit dem Architekten, einem Sachverständige und den Handwerkern. Die Abnahme wird protokolliert, ebenso wie bereits ersichtliche Mängel. Für letzteres können Sie nun Fristen vereinbaren, in denen die entdeckten Mängel behoben werden müssen. Treten bereits zum Zeitpunkt der Bauabnahme schwerwiegende Mängel auf, so können Sie die Bauabnahme verweigern. Damit wird die Fünf-Jahres-Frist auch nicht in Bewegung gesetzt.

Wird die Bauabnahme vorgenommen, hat das eine grundlegende Bedeutung auf das Rechtsverhältnis zwischen Bauunternehmen und Ihnen. Die Beweislast wird umgekehrt. Von nun an müssen Sie beweisen, dass ein aufgetretener Mangel das Resultat einer unsachgemäßen Bauausführung ist.

Wo treten die häufigsten Baumängel auf?

Vor allem nach den Bezug des neuen Hauses können Baumängel ins Auge fallen, die in der Bauphase nicht erkennbar waren. Wir haben Ihnen mal die Top Ten der typischen Baumängel aufgelistet:

  • Undichtheiten am Dach
  • Tragfähigkeit der Decke zum Dachgeschoss
  • Wärmeverlust durch mangelhafte Fugenausführung
  • Zuglufterscheinungen durch Undichtigkeit von Fugen
  • Wandrisse
  • Nicht ausreichende Trittschalldämmung
  • Schimmelbildung – vor allem in den ersten Monaten nach Bezug
  • Balkonsockel wirkt als Kältebrücke zum angrenzenden Mauerwerk
  • Mangelhafte schalltechnische Entkopplung von Installationen
  • Grundwassereintritt

Wie gehen Sie bei einem Baumangel vor?

Um es klar zu sagen: Die Reklamation eines Baumangels kann unter Umständen sogar vor Gericht landen. Das sollte Sie aber nicht davon abhalten, Ihre rechte als Bauherr und Hauseigentümer durchzusetzen. Durch die Mangelanzeige ist die Grundlage dafür gegeben, dass Sie nun besondere Rechte durchsetzen können. Gehen Sie bei der Baumangelanzeige wie folgt vor:

  1. Dokumentieren Sie einen aufgetretenen Baumangel einmal in schriftlicher Form und mit Lichtbilder.
    Eine Videoaufzeichnung ist auch möglich.
  2. Sie müssen detailliert aufschreiben, um welche Art von Mangel und um welches Bauteil es geht.
  3. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Mängelbehebung vor. Ein grober Richtwert sind zwei Wochen – diese kann aber je nach Mangel auch länger gefasst werden. Benennen Sie ein konkretes Datum, verwenden Sie keine Formulierung wie „unverzüglich“ oder „kurzfristig.“
  4. Auch wenn es mittlerweile moderne Kommunikationswege gibt wie E-Mail oder WhatsApp: Setzen Sie die Frist zur Nachbesserung auf alle Fälle schriftlich und per Einschreiben.
  5. Reagiert der betreffende Handwerker nicht Ihre Frist oder wird der Mangel nicht innerhalb Ihrer genannten Frist behoben, so setzen Sie eine Nachfrist – das ebenfalls schriftlich und per Einschreiben.
  6. Wenn auch hier kein befriedigendes Ergebnis erzielt wird, sei es, weil keine Rückmeldung erfolgt oder die Nachbesserung mangelhaft ausgeführt wird, bleibt Ihnen nur den Gang zum Fachanwalt. Nun geht es darum: Soll der Mangel durch einen anderen Handwerker ausgebessert, eine Preisminderung erzielt oder Schadensersatz gefordert werden? Diese Möglichkeiten müssen mit einem Fachanwalt besprochen werden. Dabei es nicht ausgeschlossen, dass der Rechtsstreit vor Gericht landet.